Cantidades anticipadas en la compra de viviendas. La falta de aseguramiento se imputa a los administradores de la promotora

Cantidades anticipadas en la compra de viviendas. La falta de aseguramiento se imputa a los administradores de la promotora

Hoy resaltamos la doctrina que ha sentado la Sala Primera de nuestro Tribunal Supremo, en reciente Sentencia de 3 de marzo del año en curso, que reconoce otro posible camino a seguir por quienes, ante el fracaso de una promoción inmobiliaria, se ven defraudados por la ausencia del seguro sobre cantidades entregadas a cuenta en el marco de las exigencias de la Ley 57/68, de 27 de julio y 38/1999, de 5 de noviembre, en su Disposición Adicional Primera.

Debemos resaltar, una vez más, que aunque las citadas normas fueron derogadas por la Ley 20/2015, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, con efectos desde el día 1 de enero de 2016, lo cierto es que, la doctrina del TS ahora reafirmada, tiene indiscutible vigencia pues será plenamente aplicable a los procedimientos judiciales ya en curso y a aquellos que se inicien a partir de ahora, pero que se refieran a situaciones nacidas con anterioridad a la citada fecha de derogación efectiva. Por otro lado, aunque con un régimen menos protector de los adquirentes de viviendas, las exigencias de asegurar la devolución de las cantidades recibidas a cuenta del precio se mantienen en el nuevo régimen legal.

Por todo ello, tiene, como decimos, gran importancia, llamar la atención sobre la doctrina del TS.

Veamos:

La Sentencia que comentamos contra el problema:

«La cuestión nuclear que se plantea en el presente recurso es resolver si el incumplimiento por la sociedad demandada promotora de la obligación de garantizar al comprador las cantidades entregadas anticipadamente en caso de resolución del contrato de compraventa, exigida legalmente por la Ley 57/1968 (LA LEY 994/1968) y por la Disposición Adicional Primera de la Ley 23/1999, constituye un incumplimiento que puede ser, además, imputable a los administradores para exigirles responsabilidad a título individual (ex art. 69 LRSL , arts. 133 y 135 LSA, actualmente arts. 236, 237 y 241 LSC), y si tal responsabilidad es solidaria con la sociedad».

A continuación, nos dice que:

«En casos como el presente, los administradores tienen la obligación de cumplir y respetar las normas legales que afectan a la actividad social o sectorial. El cumplimiento de este deber objetivo de cuidado, que consiste en no dañar a los demás, exige emplear la diligencia de un ordenado empresario y cumplir los deberes impuestos por las leyes (art. 225.1 LSC) en relación con los terceros directamente afectados por su actuación. La infracción de este deber supone un incumplimiento de una obligación de la sociedad, que es imputable a los administradores, por negligencia, en el ejercicio de sus funciones en el cargo, en su actuación como órgano social».

Concreta seguidamente el TS que, en el caso enjuiciado se dan todos los presupuestos para que deba prosperar la acción individual de responsabilidad, que son:

«i) incumplimiento de una norma, en concreto, la Ley 57/1968 (LA LEY 994/1968), debido al comportamiento omisivo de los administradores; (ii) imputabilidad de tal conducta omisiva a los administradores, como órgano social; (iii) que la conducta antijurídica, culposa o negligente, sea susceptible de producir un daño; (iv) el daño que se infiere debe ser directo al tercero que contrata, en este caso, al acreedor, sin necesidad de lesionar los intereses de la sociedad; y (v) relación de causalidad entre la conducta contraria a la ley y el daño directo ocasionado al tercero, pues, sin duda, el incumplimiento de la obligación de garantizar la devolución de las cantidades ha producido un daño a la compradora, que, al optar, de acuerdo con el art. 3 de la Ley 57/1968 (LA LEY 994/1968) , entre la prórroga del contrato o su resolución con devolución de las cantidades anticipadas, no puede obtener la satisfacción de ésta última pretensión, al no hallarse garantizadas las sumas entregadas. El incumplimiento de una norma legal sectorial, de ius cogens, cuyo cumplimiento se impone como deber de diligencia del administrador, se conecta con el ámbito de sus funciones (arts. 225, 226, 236 y 241 LSC), por lo que le es directamente imputable».

Y concluye diciendo:

«Pero en el presente caso, la responsabilidad directa de los administradores proviene del carácter imperativo de la norma que han incumplido y de la importancia de los intereses jurídicos protegidos por dicha norma. Ello supone que incumbe a los administradores asegurarse del cumplimiento de esta exigencia legal, y que su incumplimiento les sea directamente imputable».

A tal efecto, ha de tenerse presente y resaltarse que la conducta imputable a los administradores sociales demandados no es el incumplimiento de una obligación contractual de la sociedad que administran, sino la infracción de un deber legal de carácter imperativo».

Por último, advertimos una vez más, a todos los que se encuentren en la situación de no haber recuperado cantidades entregadas a cuenta para la adquisición de viviendas, ya sea o no en régimen de cooperativas, que actúen con urgencia, pues los plazos de prescripción se han reducido, y, consulten con abogados expertos cuales sean sus posibilidades ya que, las vías son muchas: contra la cooperativa, contra la promotora o vendedora, contra la compañía de seguros en su caso, contra las entidades bancarias que no exigieron el Seguro y, también, contra los administradores de las sociedades promotoras, según hemos visto.

La decisión sobre el camino a seguir, requiere de un estudio de posibilidades especialmente delicado en momentos, como los actuales, donde además de cambios legislativos, se han producido cambios sobre los plazos de prescripción. SACRISTÁN & RIVAS, Abogados les ofrece sus servicios y colaboración para estos trámites.

Sacristán&Rivas Abogados

Sacristán&Rivas, Abogados especialistas en Cooperativas