El Juzgado de Primera Instancia 101 bis de Madrid ha anulado varias cláusulas abusivas, en concreto, la de vencimiento anticipado, la del interés de demora y las que obligaban a los prestatarios a hacerse cargo de los gastos en la formalización de la hipoteca.
En primer lugar, debemos señalar que este juzgado ha sido designado para resolver en exclusiva las demandas por cláusulas abusivas en Madrid. En la Sentencia nº2/2017[1] ha declarado la nulidad, y por tanto su total expulsión del contrato, de la cláusula relativa al vencimiento anticipado, en virtud de la cual la entidad financiera podía dar por vencido el contrato de préstamo hipotecario suscrito entre las partes ante cualquier tipo de incumplimiento de los prestatarios, por ínfimo o esencial que fuera el incumplimiento, la cláusula de interés de demora que establecía que la parte prestataria o deuda un interés nominal superior a cuatro puntos porcentuales y la cláusula de gasto, excluyendo los impuestos.
En relación con la cláusula de vencimiento anticipado la Sentencia apunta que la cláusula es desequilibrada, existiendo una desproporción entre la sanción y el incumplimiento, señalando lo siguiente: » (…) en ambas cláusulas, se establece la posibilidad de vencimiento anticipado en caso de que el prestatario incumpla cualquier tipo de obligación prevista en la escritura, -sin necesidad de valorar si ese incumplimiento es esencial o no-, o la falta de pago de una sola cuota de amortización, o el impago de un solo recibo de contribución, o la no inscripción de la escritura hipotecaria en el Registro de la Propiedad. Contempla por tanto, una sanción muy alta la resolución anticipada de todo el préstamo hipotecario-, ante cualquier incumplimiento del prestatario sin que exista un grado de proporcionalidad entre dicha facultad y este incumplimiento, provocando así un desequilibrio grave entre los derechos de las partes. Asimismo, la desproporcionalidad entre la sanción y el incumplimiento, también se contempla desde la perspectiva de la duración del propio préstamo hipotecario, el cual, deberá¡ finalizar antes del 30 de abril de 2040 lo cual supone que cualquier tipo de incumplimiento, aunque no sea esencial ni grave, que se produzca en cualquiera momento de este lapso de tiempo, dará legitimación a la entidad demandada a resolver anticipadamente el contrato. Por otro lado, el desequilibrio de dicha cláusula también se contempla desde la perspectiva de la subsidiariedad, en el sentido de que no se contempla una opción que sea menos gravosa y proporcionada para el caso de un incumplimiento no esencial ni gravoso por parte del prestatario, sino que únicamente se contempla la resolución anticipada en cualquier caso.»
Por su parte, sobre los intereses de demora el Juzgado apunta lo siguiente: «En el caso en concreto, la cláusula establece un interés de demora de cuatro puntos porcentuales por encima del interés legal del dinero, que si bien, no puede considerarse excesiva y notoriamente desproporcionado, sí que ha de considerarse desproporcionado teniendo en cuenta que el tipo máximo pactado de interés variable aplicable al préstamo es de un 13%, así como teniendo en cuenta que supera los parámetros contenidos no solo en normas imperativas, como el previsto expresamente para préstamos hipotecarios del art. 114 LH, o art. 20 de la Ley de Contratos de Crédito al Consumo, sino que también vulnera parámetros consolidados jurisprudencialmente, como los dos puntos porcentuales adicionados al interés remuneratorio establecido para préstamos de carácter personal.(…) Por tanto, ha de concluirse que se trata de un tipo de interés que lleva implícita una indemnización por incumplimientos no esenciales ni graves de obligaciones del prestatario, desproporcionado.»
Finalmente, en relación con los gastos hipotecarios anula los gastos notariales, señalando lo siguiente: «Asimismo, el concepto de interesado en los términos del RD 1426/1989 es la propia entidad bancaria puesto que la celebración de un préstamo, que es lo que realmente interesa al prestatario no requiere de escritura pública (1258CC), y sobre la base de que la constitución de la hipoteca -motivo por el que se formaliza escritura pública (con sus gastos) y que la misma se inscriba en el Registro de la propiedad (con sus gastos)-, a quien beneficia es al prestamista. Ello porque le permite obtener un derecho o garantía de poder vender el inmueble hipotecado para pagar la deuda en caso de incumplimiento de la obligación por parte del prestatario (1858CC), obtiene un crédito preferente (1923.3ºCC), en caso de concurso de acreedores, el crédito garantizado con hipoteca tiene un privilegio especial (90.1.1º Ley Concursal), porque el crédito es ejecutivo (art. 517 LEC y 130 LH), y finalmente porque el interesado será el propio prestamista no solo de acuerdo con la legislación especial hipotecaria (233 Reglamento del Notariado), sino también de acuerdo con las normas fiscales, de acuerdo con la interpretación de la Sala Primera del TS que sigue la línea jurisprudencial de la sala tercera que grava con el impuesto al prestatario sobre la base de considerarlo adquirente y no interesado.»
Así las cosas, sobre los gastos registrales, apunta: «Así, de acuerdo con estos argumentos, en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas, (necesaria para la constitución de la garantía real), que tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación. Este es además el criterio que ha seguido el alto tribunal en la STS 705/2015, que establece que quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria, es sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo (art. 517 LEC), constituye la garantía real (Arts. 1875 CC y 2.2 LH) y adquiere la posibilidad de ejecución especial (art. 685 LEC).»
Por último, rechaza la nulidad de los tributos que gravan los préstamos hipotecarios argumentando que no se aprecia abusividad o desequilibrio entre las partes que permita la declaración de nulidad de dicha cláusula: «El fin último de la institución de la nulidad es el restablecimiento de la situación de hecho y de derecho inmediatamente anterior mediante la restitución recíproca de lo que hubiere sido materia del contrato. En este caso en concreto, y al amparo de la normativa legal y reglamentaria, no procederá la devolución de las cantidades pagadas por el prestatario, toda vez que se trata de una obligación tributaria con base legal prevista tanto en el del TRTPAJD como en el RD 828/2017 por lo que su restitución por parte de la entidad bancaria al prestatario no restablecerá una situación de hecho y de derecho anterior, sino que comportará la creación de una situación de enriquecimiento injusto, suponiendo así un ataque directo y manifiesto a la propia institución de la nulidad y los efectos que de la misma debieran derivarse, suponiendo una omisión manifiesta de los principios de equidad y equilibrio que han de presidir la institución de nulidad, lo cual únicamente podría salvaguardarse mediante la aplicación de la normativa legal. Por ello, no procede la devolución por parte de la entidad financiera al consumidor, toda vez que dichos tributos se han ha pagado por quien según la norma que rige el impuesto, que es imperativa, corresponda.»
Sacristán&Rivas Abogados recomienda que, todos aquellos que tengan contratada una hipoteca, revisen la Escritura, para verificar la existencia de cláusulas abusivas, si así fuere, acudan cuanto antes a expertos cualificados en la materia, para la realización de un estudio individualizado del caso concreto, y pueda plantearse la reclamación, si así interesa, estando este Despacho a su disposición a tales efectos.
[1] http://://www.poderjudicial.es/cgpj/es/Poder-Judicial/Noticias-Judiciales/Un-juzgado-de-Madrid-dicta-la-primera-sentencia-en-la-que-entra-al-fondo-del-asunto-y-anula-varias-clausulas-abusivas-de-un-contrato-hipotecari