Los Juzgados de Barcelona unifican criterios en relación a los contratos de arrendamiento y la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus.
El pasado 12 de noviembre de 2020 los jueces de primera instancia de Barcelona han adoptado por una amplia mayoría una serie de acuerdos de unificación de criterios en materia de contratos de arrendamiento, que no tienen carácter vinculante , al versar sobre materia jurisdiccional, pero muestran el parecer mayoritario de los Magistrados de los Juzgados de Primera Instancia de Barcelona, a los efectos de reducir la litigiosidad y de introducir una mayor seguridad jurídica en las actuaciones judiciales. Los citados acuerdos concluyen lo siguiente:
1. El hecho de presentar una demanda por el arredantario solicitando la revisión de las rentas contractuales con fundamento en la doctrina rebus sic stantibus, el reembolso de rentas abonadas indebidamente en aplicación de la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, del Parlament de Catalunya, el otorgamiento de un contrato de alquiler social al amparo de la Ley 24/2015, de 29 de julio, del Parlament de Catalunya, o la adopción de medidas cautelares previas preparatorias de las demandas citadas, no supondrá motivo suficiente para acordar la suspensión por prejudicialidad civil de un procedimiento de desahucio por falta de pago, aunque el juez podrá valorar la suspensión del juicio de desahucio, atendiendo al conjunto de circunstancias concurrentes, esto es, si se ha acumulado a la acción de desahucio la de reclamación de rentas, el número de mensualidades que aparezcan como impagadas o la existencia de pagos o consignaciones por el arrendatario. Esta medida se justifica en ofrecer una respuesta adecuada a cada caso concreto con el fin de evitar conductas de abuso del proceso por parte de la arrendataria, evitando que de manera automática, con la presentación de demanda de juicio ordinario, se paralice el procedimiento de desahucio por falta de pago.
2. En los procedimientos de desahucio por falta de pago, y salvo que conste acuerdo en contrario, se establece la posibilidad de que la demandada pueda enervar la acción pagando el 50% de las mensualidades en las que se haya visto suspendida la actividad en el local arrendado, o el porcentaje que corresponda en caso de restricción parcial del aprovechamiento del inmueble, conforme al Decreto Ley 34/2020, de 20 de octubre, del Govern de la Generalitat de Catalunya, respecto de mensualidades devengadas a partir de un mes desde la fecha de entrada en vigor de la norma. Lo cierto es que a pesar de las dudas de constitucional planteadas con respecto al citado Decreto Ley es una norma vigente en nuestro ordenamiento y, por tanto, de aplicación, siempre que se cumplan con los requisitos previstos en la norma.
3. En los procedimientos de desahucio por falta de pago no se podrá extender el objeto del proceso a la invocación por la demandada de la cláusula rebus sic stantibus y la consiguiente pretensión de fijación de una nueva renta contractual, puesto que esta cuestión solo podrá analizarse mediante el ejercicio de la correspondiente acción que se resolverá en juicio ordinario. Dicho lo anterior, debe tenerse en cuenta que sí se podrá alegar, como motivo de oposición en el juicio de desahucio, la imposibilidad de pago de las rentas por circunstancias sobrevenidas e imprevistas derivadas de la declaración del estado de alarma por el Covid-19 (de manera análoga a la alegación de fuerza mayor).
Sacristán&Rivas Abogados recomienda a los afectados por el Covid-19 en materia de contratos de arrendamiento acudir, tan pronto sea posible, a expertos cualificados para el estudio del caso concreto, con el fin de adoptar las medidas concretas de aplicación al caso concreto, estando este Despacho especializado en la materia y a su disposición a tales efectos.