El Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Barcelona ha aplicado la cláusula rebus sic stantibus, adaptando un contrato de arrendamiento de industria hotelera
El Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Barcelona ha estimado en su reciente sentencia nº 1/2021, de 8 de enero, una demanda de revisión o adaptación de contrato de arrendamiento de industria hotelera y ha declarado que procede la reducción de renta del 50% con efectos desde el 1 de abril de 2020 hasta el 31 de marzo de 202, en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus[1]. La Sentencia analiza las cuestiones planteadas por las partes en el Fundamento de Derecho Primero, en el Segundo describe los requisitos para aplicar la cláusula rebus sic stantibus y en el tercero relaciona estos requisitos con las disposiciones del Real Decreto-ley 15/2020, analizando la aplicación de la cláusula en este procedimiento concreto en el Fundamento de Derecho Cuarto.
Así las cosas, la Sentencia analiza si concurren los cuatro requisitos exigibles para aplicar la cláusula rebus sic stantibus, señalando lo siguiente:
- Sobre el requisito relativo a que se haya producido una alteración extraordinaria e imprevisible de los elementos tenidos en cuenta al firmar el contrato, dispone la Sentencia: “El primero de ellos se cumple sin necesidad de detenerme en excesivas justificaciones. (…) Las partes, al celebrar el contrato no podían prever la existencia de esta situación extraordinaria y de gran impacto en la economía mundial dado que no había sucedido con anterioridad, pudiéndose remontar, como situación análoga a la denominada gripe española de los principios del S. XX. Por ello, se cumple, sin duda, el primer requisito para poder aplicar la cláusula rebus sic stantibus”.
- En relación con que esa alteración de la base del negocio produzca o la frustración de la propia finalidad del contrato o un perjuicio grave y excesivamente oneroso a una de las partes, apunta el Juzgador: “(…) entiendo que esto ha producido una alteración de la base del negocio al haberse reducido de una manera muy elevada los beneficios que racionalmente se pretendían obtener, lo que implica que el contrato sea excesivamente oneroso para la parte arrendataria, aunque en dicha onerosidad no haya intervenido ninguna actuación culpable por parte del arrendador. (…) Por ello, la buena fe y el principio de equidad justifica una alteración de lo pactado en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus”.
- En orden al requisito relativo a que las partes hayan intentado negociar la modificación del contrato y no se haya llegado a un acuerdo sobre la cuestión, apunta la Magistrada: “En este caso, (…) se acredita que la parte actora, el 14 de mayo de 2020, cuando se empezaban a suavizar un poco las restricciones, comunicó al arrendador su situación y ofreció reducir la renta al 50%, petición que no fue aceptada por el demandado quien solo estaba dispuesto a ofrecer una moratoria en el pago de la renta”.
- Por último, sobre que la solución que se persiga sea poner fin al contrato o modificarlo, de manera que las perdidas y ganancias que se deriven del cambio se distribuya entre las partes de forma equitativa y justa, la Sentencia establece: “Considero que la modificación propuesta por la parte actora es justa y equitativa sin que el demandado en las negociaciones haya ofrecido otra alternativa más allá de una moratoria en el pago de la renta que, por las cifras que se indican en las periciales y a las que he hecho referencia, considero que es inviable para mantener la viabilidad de la mercantil ahora”.
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[1] Primera sentencia que aplica la rebus sic stantibus | E&J (economistjurist.es)
[2] http://www.sacristan-rivas.es/contratos-de-arrendamiento-y-covid-19/