Primeros pronunciamientos sobre la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus
Conforme al principio pacta sunt servanda, del que es expresión el artículo 1.091CC , los contratos están para cumplirse. No obstante, este principio puede ser limitado en los casos de fuerza mayor ex artículo 1.105 CC, así como por la denominada cláusula rebus sic stantibus, la cual está directamente relacionada con el principio de buena fe.
Así las cosas, en relación con las deudas pecuniarias causadas como consecuencia de la crisis del Covid-19 y siempre que la prestación resultase exorbitante o excesivamente onerosa para una de las partes, podría aplicarse la doctrina de la cláusula “rebus sic stantibus”, que opera con independencia de cuál sea el contenido de la prestación pactada (STSS1ª nº 266/2015 de 19 de mayo). La cláusula rebus sic stantibus consiste en la doctrina jurídica de creación jurisprudencial que permite la modificación o resolución judicial de un contrato por alteración sobrevenida de las circunstancias que se tomaron en cuenta en el momento de su celebración, siempre que esas nuevas circunstancias sean imprevisibles y hayan supuesto una ruptura del equilibrio entre las partes contratantes, que convierta en excesivamente gravosa la prestación para una de ellas.
Por su parte la SSTS1ª nº 455/2019, de 18 de julio, señala: “(…) según la doctrina jurisprudencial de la rebus sic stantibus, la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato. Y por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes (sentencia del pleno 820/2012, de 17 de enero de 2013). Es condición necesaria para la aplicación de la regla “rebus” la imprevisibilidad del cambio de circunstancias. Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción del riesgo (recientemente sentencia 5/2019, de 9 de enero). No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato (sentencias 333/2014, de 30 de junio, 64/2015, de 24 de febrero, y 477/2017, de 20 de julio, entre otras)”.
En cuanto a los efectos, de la aplicación de esta doctrina la STSS1ª nº 447/2017, señala que nos encontramos ante un mecanismo para “flexibilizar” la regla “pacta sunt servanda”, pero no necesariamente para extinguir las relaciones jurídicas. Por consiguiente, en atención al principio de la buena fe, se trata de modificar el contrato para reequilibrar las obligaciones, y, solo en caso de imposibilidad, la resolución de la obligación, en cualquiera de ellos sin indemnización por incumplimiento. De esta manera, en muchos supuestos la aplicación de la cláusula supondría la prórroga de los plazos para el cumplimiento.
La situación provocada por el Covid-19 no cabe duda que es un acontecimiento imprevisible para las partes, aunque puede que esto no sea suficiente para aplicar los efectos modificativos del cláusula rebus sic stantibus, por los siguientes motivos: i) Se debe atender preferentemente a lo que determine la Ley o el contrato, que pueden haber atribuido el riesgo a una de las partes aún para los supuestos imprevisibles e inevitables (vid. art. 1105 CC), por lo que en estos supuestos no se aplicarán esas reglas sino lo pactado de forma expresa o implícita (vid. STSS1ª nº 5/2019 de 9 de enero); ii) debe existir una relación causal directa entre la circunstancia imprevisible y el incumplimiento. En este sentido la STSS1ª nº 413/2016 afirma lo siguiente: “(…) para apreciar la imposibilidad de cumplimiento que libera al deudor, la jurisprudencia exige que éste observe la debida diligencia haciendo todo lo posible para vencer la imposibilidad”.
Parece que los tribunales, hasta el momento, se están pronunciando en favor de determinadas pretensiones formuladas por los arrendatarios, quienes, aunque están solicitando medidas cautelares forma para la modificación de sus contratos. En este sentido, podemos citar, entre otros, los siguientes Autos que han estimado las medidas cautelares solicitadas por los arrendatarios[1]:
- Auto nº 256/2020 de 25 de junio de 2020 del Juzgado de Primera Instancia n°1 de Valencia que estima parcialmente el aplazamiento del 50% de la renta mínima mensual pactada en el contrato, aplicando la cláusula rebus sic stantibus, razonándolo de la siguiente manera: “resulta notorio que la crisis derivada de la actual pandemia por COVID’ 19 no era previsible. Igualmente, se ha producido una situación que ha afectado de manera extraordinaria, inmediata e intensa a la situación económica de la parte actora.”
- Auto nº 162/2020 de 7 de julio de 2020 del Juzgado de Primera Instancia n°2 de Benidorm, en el que se estima la suspensión parcial del pago de la renta durante un período determinado y se impone prohíbe al arrendador interponer demanda de desahucio o de reclamación de rentas durante la tramitación del procedimiento, entendida como la obligación de abstenerse temporalmente de llevar a cabo dicha conducta.
- Auto nº 55/2020 de 15 de julio de 2020 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n°2 de Prat de Llobregat en el que se estima inaudita parte la prohibición, o suspensión, temporal de la facultad de la parte arrendadora de reclamar, en vía extrajudicial o judicial, la ejecución del aval a primer requerimiento emitido por una entidad bancaria que aquél le entregó al firmar el contrato de arrendamiento y la notificación de dicha resolución a la entidad garante.
- Auto nº 299/2020 de 13 de agosto de 2020 del Juzgado de Primera Instancia n°74 de Madrid en el que se suspende la facultad de la demandada de reclamar judicial o extrajudicialmente las garantías del contrato de arrendamiento, cuando mediante su ejercicio se pretenda por la arrendadora el cobro de importes respecto de los que se haya solicitado su ajuste en la demanda, y en imponer a la arrendadora la obligación de abstenerse de incluir a la arrendataria en ficheros de morosos, como es ASNEF, como consecuencia del impago de cantidades respecto de los que se haya solicitado su ajuste en la demanda.
- Por último, citamos el Auto nº 447/2020 de 25 de septiembre de 2020 del Juzgado de Primera Instancia n° 81 de Madrid en el que se acuerda, por una parte, la suspensión del abono de la renta de una discoteca mientras no esté permitida la reapertura, y, por otra, una vez se produzca la reapertura, reduce la renta en un 50%. En este sentido, el Auto afirma que “si por un lado no parece equilibrado hacer cargar al arrendador con todos los perjuicios derivados de la crítica situación sanitaria, en el sentido de condicionar el pago de la renta –o de una parte de esta- en función del aforo máximo permitido, tampoco es equitativo imponer a la arrendataria que continúe cumpliendo con su obligación de pago cuando el funcionamiento de su negocio está prohibido por la Comunidad de Madrid, pues en este caso la falta de apertura no deviene de una decisión empresarial, sino de una imposibilidad legal”[2].
Como se desprende de las citas anteriores, todos los Autos tienen un denominador común, consistente en la revisión de los contratos como consecuencia de la alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir los mismos, en relación con las circunstancias concurrentes al momento de su celebración, que las mismas provoquen una desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes contratantes, y que todo ello haya acontecido de forma imprevisible. En definitiva, la finalidad de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus es restablecer el equilibrio entre las partes.
Aunque, de momento, la mayoría de las resoluciones dictadas por los Juzgados parecen inclinarse por la modificación de los contratos en favor de las pretensiones formuladas por los arrendatarios, no podemos olvidar que la aplicación de la citada cláusula no puede aplicarse automáticamente y de manera generalizada, analizando exhaustivamente las circunstancias particulares de cada caso, para evitar que el contrato se desequilibre en perjuicio del arrendador. De hecho, también hay pronunciamientos a favor del arrendador en el que no se admiten las medidas cautelares solicitadas por el arrendatario, como por ejemplo, entre otros, el Auto nº 348/2020 de 21 de septiembre del Juzgado de Primera Instancia nº 31 de Barcelona, que señala lo siguiente: “. Efectivamente, la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus no procede si la ley o el contrato atribuyen el riesgo a una de las partes (STS 214/2019 de 5 de abril). Sobre ello, es cierto, como ya se ha dicho, que la pandemia que ha ocurrido es una circunstancia extraordinaria y, por tanto imprevisible, como lo eran también las medidas sanitarias que se han adoptado (confinamiento y cierre de establecimientos). Sin embargo, una vez se procede a la reapertura y los ciudadanos tienen libertad para acceder al establecimiento (con medidas de protección e higiénicas) el hecho de que las ventas no se recuperen no determina la necesaria o automática aplicación de la cláusula rebus (…)”.
Por lo tanto, habrán de revisarse las condiciones del contrato con el objetivo de averiguar si se asignan los riesgos a alguna de las partes. En los supuestos de contratación en masa, se debe tener en cuenta lo dispuesto en los arts. art. 10 y 86, 87, 89 TRLGDCU en relación con la renuncia a derechos de los consumidores, siendo nula cualquier cláusula predispuesta que suponga una renuncia. En los supuestos que se prevea la dificultad o imposibilidad de cumplimiento, el principio de buena fe exige advertir de ello a la otra parte, es decir, notificar a la otra parte la imposibilidad del cumplimiento y, aprovechar la comunicación, para o bien novando el contrato alargando el plazo o resolviendo el contrato.
En conclusión, la aplicación de esta cláusula, en tanto modificativa del contenido obligacional de los contratos, tendrá que ser examinada en cuanto a su aplicación de manera individualizada pues, como hemos visto, los Tribunales harán un estudio de cada situación planteada para valorar la aplicación de esta doctrina, puesto que su aplicación no es automática. Como consecuencia de lo anterior Sacristán&Rivas Abogados recomienda acudir, tan pronto sea posible, a experto cualificado para el estudio del caso concreto, para verificar si existe un desequilibrio tal entre las partes que haga inviable o inoperativo el negocio jurídico suscrito, estando este Despacho a su disposición a tales efectos.
[1] https://www.economistjurist.es/articulos-juridicos-destacados/efectos-del-covid-19-en-los-contratos-de-arrendamiento-de-local-de-negocio-de-la-aplicacion-de-la-clausula-rebus-sic-stantibus/
[2] http://www.sacristan-rivas.es/contratos-de-arrendamiento-2/