Incidencia del COVID-19 en los contratos de arrendamiento

Incidencia del COVID-19 en los contratos de arrendamiento

Contratos de arrendamiento

El Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, publicado el pasado miércoles, incluye una serie de medidas para los contratos de arrendamiento de vivienda.

La duración de estas medidas se extiende desde su entrada en vigor el jueves 2 de abril hasta un mes después de la vigencia del estado de alarma, salvo aquellas medidas que tienen un plazo de duración determinado. Estas medidas también se pueden prorrogar por el Gobierno mediante real decreto-ley.

A continuación señalamos en tres bloques cuáles son las principales medidas en relación a los contratos de arrendamiento, en los cuales es arrendador una persona física o jurídica titular de hasta diez inmuebles urbanos: i) Modificación del contrato, en lo que respecta al aplazamiento o condonación; ii) Posible prórroga si el contrato termina próximamente; iii) Suspensión del procedimiento de desahucio. Todas estas medidas toman como base el hecho de que el arrendatario esté en situación de vulnerabilidad, lo que incluimos como bloque cuarto.

I. Modificación de la situación contractual (solicitud de aplazamiento o condonación total o parcial):

  • Debe pedirlo el arrendatario en el plazo de un mes a contar desde el 2 de abril.
  • La solicitud será de aplazamiento, o condonación total o parcial.
  • Recibida la solicitud, el arrendador debe comunicar en el plazo máximo de 7 días laborales, las condiciones de aplazamiento, fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, en su defecto, las posibles alternativas que quiera plantear.
  • Si el arrendador no acepta ningún acuerdo sobre el aplazamiento, el arrendatario puede acceder al programa de ayudas transitorias de financiación (esto es, préstamos de entidades bancarias avalados por el ICO), con un plazo de devolución de hasta seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro y sin que, en ningún caso, devengue ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante.

II. Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual:

 

  • Se puede prorrogar el contrato de arrendamiento a solicitud del arrendatario si el contrato termina entre el 2 de abril (entrada en vigor del RD-ley) hasta el día que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma. Ejemplo: si termina el estado de alarma el 30 abril, el contrato de arrendamiento terminaría como muy tarde el 30 de junio; si termina después no se aplica esta prórroga extraordinaria.
  • La prórroga debe solicitarla el arrendatario y ser aceptada por el arrendador, salvo que acuerden otra cosa, y se extendería por un periodo máximo de seis meses durante los cuales se seguirán aplicando las condiciones del contrato en vigor.

III. Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional:

 

  • El arrendatario debe acreditar ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva. Tras ello, se comunicará a los servicios sociales competentes y se suspenderá el lanzamiento.

 

IV. Definición de situación de vulnerabilidad para que el arrendatario obtenga moratorias. De cumplir con estos requisitos conjuntamente:

  • Que pase a estar en situación de desempleo, ERTE o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria.
  • Que el pago del alquiler, más los gastos y suministros básicos (electricidad, gas, agua, teléfono) sea superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
  • No habrá situación de vulnerabilidad si el arrendatario (u otro miembro de la unidad familiar) es propietario de una vivienda en España, salvo casos de herencias, divorcios o separación que le impiden disponer de ella.
  • La situación de vulnerabilidad debe probarla ante el arrendador presentando los siguientes documentos, o bien una declaración responsable en la que incluya la justificación expresa de los motivos que le impiden aportarlo. En este último caso, cuando termine el estado de alarma y sus prórrogas deberá aportarlos en el plazo de un mes:
  • ¿Está en desempleo? Con certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
  • ¿Cese de actividad de trabajador por cuenta propia? Con certificado expedido por la AEAT sobre la base de la declaración de cese de actividad presentada por el interesado.
  • Personas que habitan en la vivienda: libro de familia o documento acreditativo de la pareja de hecho, certificado de empadronamiento, declaración de discapacidad, dependencia o incapacidad permanente.
  • Titularidad de los bienes: con nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.

Además de estos documentos debe aportar una declaración responsable relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes.

  • Si el que se beneficia de la moratoria no reúne los requisitos, responderá por los daños y perjuicios que se hayan podido producir, de todos los gastos generados, sin perjuicio de que se le aplique cualquier otra responsabilidad.

Ante la posible litigiosidad que se puede producir en las próximas semanas entre arrendatarios y arrendadores, Sacristán&Rivas Abogados les recomienda ponerse en manos expertas, estando este despacho especializado en esta y otras materias.

Sacristán&Rivas Abogados