Cooperativa de viviendas. Ley 57/68 cantidades entregadas a cuenta

Cooperativa de viviendas. Ley 57/68 cantidades entregadas a cuenta
La resolución de la compraventa a instancias de la administración concursal legitima a los compradores para reclamar de la avalista la restitución de las cantidades entregadas a cuenta, mientras no le hayan sido devueltas por la promotora en concurso de acreedores. No existe enriquecimiento injusto de los demandantes, por el hecho de que con posterioridad los mismos compradores hubieran acudido a la liquidación concursal y adquirido la vivienda que había sido objeto de la compraventa


El Tribunal Supremo en Sentencia nº 459/2019 de 22 de julio ha señalado que la resolución de la compraventa a instancias de la administración concursal legitima a los compradores para reclamar de la avalista la restitución de las cantidades entregadas a cuenta, mientras no le hayan sido devueltas por la promotora en concurso de acreedores. No existe enriquecimiento injusto de los demandantes, por el hecho de que con posterioridad, los mismos compradores hubieran acudido a la liquidación concursal y adquirido la vivienda que había sido objeto de la compraventa, aunque pendiente de terminación, por un precio inferior al que aparecía en el contrato resuelto de 2005. Existe una clara diferenciación temporal y jurídica entre, por una parte, el contrato inicial de 2005, el incumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda, la resolución del contrato y el nacimiento del derecho a reclamar de la avalista las cantidades pagadas a cuenta por los compradores; y, por otra parte, la adquisición de esa misma vivienda en la fase de liquidación concursal y por los mecanismos legales de realización de activos de la promotora concursada.
El 17 de febrero de 2005, unos clientes concertaron un contrato de compraventa de una vivienda que Promociones Manzanal 2000, S.L., estaba construyendo en la localidad de Entrambasaguas (Cantabria). Con la firma del contrato privado, los compradores pagaron 12.829,50 euros. En el contrato privado se preveía el pago aplazado del resto del precio, en concreto, dieciocho pagos correlativos y mensuales de 1.323,68 euros. En total, contando el primer pago y los sucesivos, los compradores pagaron a la promotora vendedora la suma de 36.655,72 euros. El 27 de septiembre de 2005, la promotora concertó con Caja de Burgos (en la actualidad, Caixabank, S.A.) la apertura de una línea de avales con un límite de disposición de 1.500.000 euros, para asegurar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta. La vivienda no fue entregada cuando llegó el plazo en 2006, sin ser entregada en los años posteriores, hasta que en el 2009, se declaró el concurso de la promotora vendedora. En el concurso, la administración concursal resolvió el contrato de compraventa y calificó de crédito contra la masa el derecho a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta por los compradores. Abierta la fase de liquidación del concurso, la administración concursal procedió a la realización de los activos, entre estos, esta vivienda, que estaba valorada entonces en 110.797,12 euros, siendo vendida a los compradores que ofrecieron 96.500 euros. En virtud de lo expuesto, éstos presentaron la demanda que dio inicio al presente procedimiento, contra la promotora y CaixaBank. En ella reseñaron la celebración del contrato de compraventa, el incumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda en el plazo convenido y la resolución del contrato. Y reclamaban de CaixaBank, en ejecución del aval, el dinero que había sido entregado a cuenta (36.655,72 euros). El Juzgado de Primera Instancia estimó íntegramente la demanda y condenó a la demandada a devolver las cantidades entregadas a cuenta del precio de la compraventa (36.655,72 euros) más los intereses legales, resolución que fue confirmada por la Audiencia Provincial.
En primer lugar, sobre la responsabilidad de la entidad financiera señala la Sala: “Partimos de la existencia del contrato de compraventa, en el que la vivienda debía ser entregada a los compradores a finales de 2006; también de que llegada esa fecha no se entregó la vivienda, ni tampoco estaba terminada cuando en el 2009 se declaró el concurso de la promotora, ni en el 2010 cuando se abrió la liquidación. La vivienda fue objeto de realización dentro de la fase de liquidación y los demandantes la adquirieron en el marco de dicha liquidación concursal, aunque fuera mediante una adjudicación directa. (…) Es muy relevante en este caso que el contrato de compraventa de 2005, en el marco del cual los demandantes habían realizado los pagos anticipados, fue incumplido por la promotora vendedora, que dejó transcurrir el plazo convenido para la terminación de la vivienda y su entrega a los compradores (finales de 2006) sin llevarlo a cabo, y fue tres años más tarde, después de la declaración de concurso de la demandada, cuando sus administradores concursales resolvieron el contrato. Con estos antecedentes, al margen de que la resolución del contrato diera lugar al reconocimiento de un crédito contra la masa a favor de los compradores por el precio adelantado (36.655,72 euros), mientras no conste que fuera cobrado, los compradores tienen derecho a reclamar estas cantidades de quien al amparo de la Ley 57/68 había avalado la restitución de las cantidades entregadas a cuenta en caso de incumplimiento por la promotora vendedora de la obligación de entrega de la vivienda en el tiempo convenido. Y ello sin perjuicio del derecho de la avalista a subrogarse en la posición de los compradores para la reclamación del reseñado crédito contra la masa, una vez satisfecha la obligación de devolución de esas cantidades, como consecuencia del derecho de subrogación previsto en el art. 1839 CC .”
Por último, sobre el enriquecimiento injusto alegado por CaixaBank, establece el Tribunal Supremo: “El empobrecimiento que supone para la demandada tener que atender al aval que garantizaba la devolución del precio adelantado por los demandantes en la compraventa del año 2005 tiene un origen legal, que es el cumplimiento de la previsión contenida en el art. 1 de la Ley 57/68 , como consecuencia del incumplimiento por la promotora vendedora de su obligación de entrega de la vivienda objeto de compraventa. La vendedora no cumplió ni a tiempo ni a destiempo. Lo que hizo, por medio de la administración concursal, fue resolver el contrato. Esa situación constituye el presupuesto legal que justifica el nacimiento de la obligación de pago del avalista, frente a los beneficiarios de la garantía que son los compradores. (…) Dicho de otro modo, existe una clara diferenciación temporal y jurídica entre, por una parte, el contrato inicial de 2005, el incumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda, la resolución del contrato y el nacimiento del derecho a reclamar de la avalista las cantidades pagadas a cuenta por los compradores; y, por otra parte, la adquisición de esa misma vivienda en la fase de liquidación concursal y por los mecanismos legales de realización de activos de la promotora concursada. El denunciado «empobrecimiento» de la avalista que supone hacer frente a la devolución de las cantidades garantizadas con el aval tiene su causa en el afianzamiento constituido de acuerdo con la Ley 57/68. No guarda relación causal con el posible ahorro que la compradora haya podido tener al adquirir en liquidación más tarde la vivienda, después de haber asumido también el coste de la terminación de las obras y la obtención de las autorizaciones administrativas necesarias para su habitabilidad.”
Sacristán&Rivas Abogados recomienda, que como consecuencia de la jurisprudencia reciente, a todos los compradores de vivienda y los socios cooperativistas que revisen las posiciones efectuadas en la materia, poniéndose este Despacho a su servicio, para que con carácter previo y sin dilaciones se asesoren adecuadamente, dadas las circunstancias que acabamos de comentar.


Sacristán&Rivas Abogados