Hipoteca inversa: falta de información en su comercialización

Hipoteca inversa: falta de información en su comercialización

La hipoteca inversa es un tipo de préstamo destinado a convertir en renta mensual el valor de una vivienda.

El público objetivo de la hipoteca inversa son las personas mayores de 65 años o dependientes que sean propietarios de una vivienda, por lo tanto, ésta se diferencia de una hipoteca convencional, porque en este caso es el titular de la vivienda el que recibe una cantidad a cambio de la vivienda y no al revés. El propietario puede disfrutar de la vivienda hasta su fallecimiento, sin perder la propiedad del mismo. El importe a percibir depende de una serie de factores, tales como: el valor de mercado de la vivienda, la edad de la persona que contrata el préstamo y de su cónyuge y la elección que se haga entre recibir la renta por un periodo determinado o de forma vitalicia.

Por lo general, las entidades comercializadoras ofrecen la contratación simultanea de un seguro de renta vitalicia, con el objetivo de garantizar que los titulares puedan percibir esa renta complementaria hasta su fallecimiento. Así, la entidad que concede la hipoteca inversa no puede exigir la devolución de la deuda acumulada mientras no fallezca su titular. Como consecuencia, en el momento del fallecimiento del titular de la vivienda y del beneficiario de la renta mensual o vitalicia, tanto la propiedad de la vivienda como la deuda acumulada con la entidad, les corresponde a los herederos, pudiendo éstos hacer dos cosas:

  1. Quedarse con la vivienda liquidando la deuda con la entidad, devolviendo el dinero o hipotecando la vivienda por el importe de la deuda.
  2. Venderla: con el importe obtenido se salda la deuda que los titulares de la hipoteca inversa tenían con la entidad. Si el dinero obtenido no es suficiente para saldar la deuda, la entidad puede instar la venta de otros bienes de la herencia, hasta que se satisfaga la deuda acumulada.

Pues bien, el Juzgado de Primera Instancia número 44 de Madrid[1] se ha pronunciado en relación con la nulidad de una hipoteca inversa que BBVA colocó a un anciano en fase terminal, sin informarle de los riesgos que asumía, condenando a la entidad a la devolución a su heredero de 650.000 euros por gastos de cancelación, primas y pérdida patrimonial del piso por el que se suscribió la hipoteca. La hipoteca inversa es un producto bancario al que le es de aplicación las obligaciones de transparencia y protección de la normativa bancaria, la Sentencia, apunta que de la documentación aportada no se deduce la debida explicación del funcionamiento del producto y de los riesgos que conlleva por el seguro de rentas diferidas dada la edad y el estado de salud del cliente, señalando: “Dichas circunstancias no podrían ser desconocidas por la entidad bancaria, que incluso acude a la Residencia en que se encuentra ingresado el causante del actor para la firma y que debió efectuar el correspondiente estudio sobre la solvencia del mismo y demás circunstancias que la propia guía de acceso a la hipoteca inversa publicada por el Banco de España señala como elementos a tener en cuenta en la contratación de este producto.”

Sin embargo, debemos señalar, tal y como se apunta en la Guía de hipoteca inversa del Banco de España[2], que la hipoteca inversa sólo es interesante para aquellos que necesitan dinero, debiendo tenerse en cuenta la esperanza de vida. Además, la Sentencia establece que no consta que la entidad explicase al cliente los posibles escenarios derivados de la suscripción de la hipoteca, argumentando que: “con la complejidad y riesgos que desde el momento mismo de la contratación entrañaban para él por las características del producto y sus circunstancias personales. (…) difícilmente se puede informar adecuadamente de los riesgos de un producto y coste económico para el cliente en función de sus circunstancias personales, solvencia y objetivos inversores cuando ni siquiera se indaga sobre estas circunstancias, ni por parte de la entidad bancaria, ni de la entidad que le asesoraba y en quien la entidad bancaria demandada alega delegar sus deberes de información.” Finalmente, la Sentencia ha sido recurrida por el BBVA.

Sacristán&Rivas Abogados recomienda que, todos aquellos que sean titulares de una hipoteca inversa o sus herederos, revisen su situación, a la luz de la Sentencia anteriormente mencionada, para que, previo estudio de las circunstancias del caso, se valoren las consecuencias actuales o futuras, y si así interesa, se planteen las acciones correspondientes, estando este Despacho a su disposición a tales efectos.

 

Sacristán&Rivas Abogados

Sacristán&Rivas Abogados. Especialistas en Derecho Bancario y Productos Financieros

[1] http://www.europapress.es/economia/finanzas-00340/noticia-juez-anula-hipoteca-inversa-bbva-firmo-anciano-fase-terminal-20161219133234.html

[2] http://www.bde.es/f/webbde/Secciones/Publicaciones/Folletos/Ficheros/GUIA.pdf