La hipoteca tranquilidad de Banesto: comercialización y consecuencias

La hipoteca tranquilidad de Banesto: comercialización y consecuencias

Falta de transparencia en la comercialización de la Hipoteca Tranquilidad. Cláusulas abusivas.

Banesto, hoy Banco Santander, durante el año 2007, comercializó un producto llamado Hipoteca Tranquilidad, como consecuencia de la subida de los tipos de interés. Este producto se lanza al mercado como una alternativa a la hipoteca tradicional, teniendo una cuota fija durante toda la vida de la misma. Utilizan un marketing inadecuado y engañoso en el nombre de la hipoteca, pues sugiere poco riesgo y despreocupación en la evolución de la misma, lo cual no es correcto Así, durante los diez primeros años presenta un interés fijo del 5,75% y a partir del año siguiente, la cuota se calcula mediante Euribor/IRPH, en algunos casos, + Diferencial, incluyendo una cuota creciente del 2 o del 2,5%.

La característica principal de esta hipoteca es que, de las cantidades abonadas a la entidad, se pagan intereses, pero no se amortiza el principal de la hipoteca, desconociendo el prestatario con antelación cuanto capital tendrá que devolver. La “hipoteca tranquilidad” es un producto específico de Banesto complejo y atípico, tal y como apunta, la SJPI nº 3 de Oviedo, nº 189/2016 de 21 de julio de 2016, estableciendo: “Como se puede observar, estamos ante una hipoteca atípica. Se trata de un producto específico de “Banesto” sin comparación con las hipotecas de otras entidades financieras. Es un producto de gran complejidad, contradictorio, confuso y de perfiles indeterminados, que se aleja muy mucho de una hipoteca convencional a interés fijo o a interés variable. Veámoslo. El préstamo se estructura en dos periodos. El primero dura 10 años, al tipo del 5 %, con cuotas que cada año suben un 2’5 %. El segundo es de duración indefinida e interés variable referenciado a Euribor más 070 puntos. El sistema de amortización es “francés”, es decir, en todas las cuotas mensuales hay una parte que se destina al pago de capital y otra que se destina al pago de interés. Al principio se paga mucho interés y poco capital, pero esta situación se va invirtiendo con el paso del tiempo, y, al final, se paga mucho capital y pocos intereses. Pero no es verdad que se vaya a aplicar este sistema de amortización. El propio contrato traiciona el sistema al establecer que si los intereses devengados absorben el importe de la cuota mensual, sólo se pagan intereses, y si los intereses exceden de dicha cuota, pasan a aumentar el capital y devengan más intereses a través de la fórmula de anatocismo. Y parece que este sistema de imputación de pagos opera tanto en el periodo inicial de 10 años a “interés fijo”, como en el periodo restante a interés variable, ámbito de aplicación dudoso porque la redacción es tan confusa que no es posible conocerlo con claridad. La consecuencia es que la prestataria no puede saber con antelación cuánto capital va a tener que devolver.”

La cuota va aumentando progresivamente y resulta imposible saber cuál será la duración del préstamo, puesto que si el interés sube hay que pagar más y el número de cuotas y la duración aumentan, y viceversa en caso contrario. Como consecuencia, llegado el vencimiento de la hipoteca puede ocurrir que la prestataria debe pagar una parte de capital sin amortizar, montante que no podía conocer en el momento de la firma del contrato, apuntando el Juzgador: “Es decir, la cuota va en aumento de forma progresiva, y el incremento que se aplica cada año aumenta respecto al incremento aplicado el año anterior, de modo que la mensualidad va creciendo en progresión geométrica. Esto no se explica en la escritura, que no contiene ni la más mínima simulación o ejemplo al respecto. La duración del préstamo es imposible conocerla con antelación. Hay un tope fijado de 40 años, pero la duración podría ser mayor o menor dependiendo de que el interés suba o baje. Si el interés sube y hay que pagar más el número de cuotas aumenta y la duración también. Se produce el efecto inverso en el caso contrario. Ahora bien, si el interés sube y su cuantía desborda la de la cuota mensual, hay unos intereses que quedan sin abonar y que se adicionan al capital produciendo más intereses. De modo que el capital a amortizar también es variable hasta el extremo de que puede suceder que, llegado el vencimiento del préstamo, junto con la cuota final, deba la prestataria pagar una parte de capital sin amortizar, cuyo importe es imposible de conocer cuando se otorga el contrato.”

Este tipo de hipotecas no son aptas para personas sin formación económico-financiera, o que no puedan conocer fácilmente las variables financieras que inciden en el coste del préstamo. No podemos olvidar que nos encontramos ante una operación con abundantes riesgos, y así ha quedado señalado en la Sentencia: “Además, es una operación con bastantes riesgos, todos ellos muy documentados y detallados en el informe pericial aportado por la parte actora, riesgos que producen el efecto de que la prestataria pierde siempre en todos los escenarios posibles, como se explica gráficamente en dicho informe. Esto significa que hay un desequilibrio absoluto en el reparto de los riesgos. Todas las ventajas son para el Banco, tanto si suben como si bajan los tipos de interés, y todas las desventajas, en ambos escenarios, son para la prestataria. De ahí que una información precontractual clara, completa y compresible, haya sido especialmente necesaria en este caso. Por lo pronto, la publicidad del producto está diseñada para ocultar la verdad. No es verdad que se sepa con antelación lo que se va a pagar cada mes y que se quede a salvo de las subidas de interés.”

Nos encontramos ante un supuesto de contratos de adhesión, pues los contratantes no tienen autonomía de la voluntad para negociar todo el clausulado, señalando la Sentencia: “No cabe duda de que el contrato fue de adhesión, es decir, la demandante tuvo libertad para contratar o no, pero, una vez que decidió hacerlo, no tuvo autonomía de la voluntad para negociar, punto por punto, todo su clausulado. Nótese, en este sentido, que el Banco no hizo ni la más mínima concesión a la prestataria en materia de gastos e impuestos y que, como es generalmente conocido, en los préstamos en que intervienen entidades financieras el fedatario siempre redacta la escritura, como se acaba de decir, de acuerdo con la minuta previamente presentada por los servicios jurídicos de la entidad.”

Banesto no proporcionó información esencial sobre el contrato en relación a la naturaleza y riesgos, demostrando la existencia de falta de transparencia en la comercialización de este producto, y, así queda establecido en la SJPI nº 4 Talavera de la Reina, nº 135/2016 de 26 de septiembre, declarando: “En consecuencia, y ante la falta de toda prueba sobre la información dispensada a los clientes/demandantes sobre extremos esenciales del contrato, contenidos en las cláusulas impugnadas y relativas tanto a la forma de amortización del préstamo como a los tipos de interés que resultarían de aplicación durante la mayor parte del tiempo de vigencia del Contrato (…) sólo puede concluirse su abusividad. Pues con ellos se les impidió conocer con sencillez tanto la carga económica que realmente suponía para ellos el contrato celebrado, esto es, la onerosidad o sacrificio patrimonial realizada a cambio de la prestación económica que se quiere obtener, como la carga jurídica del mismo, es decir, la definición clara de su posición jurídica tanto en los presupuestos o elementos típicos que configuran el contrato celebrado, como en la asignación o distribución de los riesgos de la ejecución o desarrollo del mismo.”

Sacristán&Rivas Abogados recomienda que, todos aquellos que hayan contratado una Hipoteca Tranquilidad, acudan cuanto antes a expertos cualificados para valorar sus posibilidades de defensa, previo estudio de las circunstancias del caso, puedan plantearse la reclamación, estando este Despacho a su disposición a tales efectos.

 

Sacristán&Rivas Abogados

Sacristán&Rivas Abogados. Especialistas en Derecho Bancario y Productos Financieros