El Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Sanlúcar la Mayor ha declarado nula la cláusula de compensación de tipos de interés de una hipoteca a tipo fijo
El JPI nº 4 de Sanlúcar la Mayor en Servilla[1] ha declarado nula la cláusula de compensación de tipo de interés inserta en una hipoteca a tipo fijo concertada entre un consumidor y CaixaBank al situarse en el 2,5%
En los últimos años ha crecido la concesión de las hipotecas a tipo fijo con respecto a las hipotecas a tipo variable, como consecuencia de la bajada de los tipos de interés, puesto que, hasta este momento, la mayoría de las hipotecas estaban referenciados a un tipo de interés variable, generalmente el Euribor. En esta modalidad se ha observado que las entidades financieras prestamistas están incluyendo con cierta frecuencia, una comisión que se llama compensación por riesgo de tipo de interés, que consiste en el establecimiento de una comisión en caso de querer pagar anticipadamente parte o toda la hipoteca, que es compatible, y se suma, a la antigua comisión de cancelación. La explicación de la inclusión de este tipo de cláusulas la encontramos en el art. 9 de Ley 41/2007 que señala que si la entidad ha prestado un dinero al tipo fijo, por ejemplo, del 3%, tiene la expectativa de este rendimiento del dinero prestado durante toda la vida del préstamo, por lo que si más adelante el deudor quiere devolver todo o parte del préstamo anticipadamente, pueden darse dos situaciones: i) que el mercado esté prestando en ese momento, de media, a un tipo de interés fijo superior al de este préstamo en particular, o que la media del mercado sea inferior a nuestro préstamo particular (pongamos un 2%). Si la media es superior, la entidad prestamista podrá volver a prestar ese dinero con un rendimiento superior, de modo que no hay justificación para la compensación, si la media es inferior el deudor que quiera hacer una amortización anticipada, total o parcial, deberá pagar esta segunda comisión, además de la compensación por desistimiento, la antigua comisión de cancelación.
En conclusión, la cláusula de compensación por riesgo de tipo de interés implica que la entidad prestamista puede exigir el pago de una cantidad, en función de lo que se haya pactado en el préstamo, en caso de que la devolución anticipada de parte o de todo el préstamo le genere una pérdida de capital. Lo cierto es que el cálculo de esa pérdida de capital es muy complicado, ni siquiera el Banco de España tiene publicado unos baremos de cálculo del valor de mercado de la hipoteca, como para que el consumidor medio que no es experto en la materia pueda ser capaz de calcularla por sí mismo, de modo que, en la práctica, la relación se desequilibrio, porque el consumidor solo tendrá acceso a la información que le proporcione la entidad prestamista. En los casos en los que se fije una comisión por medio de un porcentaje, que es lo habitual, y que la Ley no establece un límite máximo, llegando, en algunos casos, hasta el 5%, la entidad prestamista cobraría todo el porcentaje, aunque la pérdida real fuera inferior, salvo pacto en contrario en el préstamo. Si no se fija un porcentaje, sino simplemente se señala la obligación por parte del deudor de pagar la pérdida real o parte de ella y la obligación por parte de la entidad prestamista de pagar al deudor a la ganancia o parte de ella si la hubiera, estaríamos ante una modalidad equilibrada para ambas partes, aunque en la práctica esta modalidad, recogida en el art. 9. 4 de la Ley 414/2007, no se utiliza, optando la entidad o por no incluir la cláusula de compensación o por optar por la primera modalidad, es decir, la inserción de un porcentaje, evitando tener que compensar al deudor en caso de ganancia.
El problema es que esta comisión, como hemos apuntado, es compatible con la compensación por desistimiento, pudiendo suponer la conjugación de ambas un impedimento para que el consumidor pueda cancelar anticipadamente el préstamo quiera subrogarse, trasladando su hipoteca de una entidad a otra que le ofrezca, mejores condiciones. Además, debe tenerse en cuenta que debe ser transparente, clara, concisa y no puede mostrar un desequilibrio en las prestaciones de las partes. En este sentido, la SPIJ de Primera Instancia nº 4 de Sanlúcar de la Mayor, que no es firme, señala lo siguiente: «La entidad bancaria elude la preceptiva fijación de una compensación simétrica, a la que tendría derecho el consumidor. El resultado final que se producirá en la práctica es que el banco siempre va a obtener una compensación. En cambio, el consumidor no va a poder compensar las ganancias del banco en ningún escenario.”
Sacristán&Rivas Abogados recomienda, a todos los consumidores que tengan contratada una hipoteca a tipo fijo, revisar la escritura de préstamo hipotecario para comprobar si contiene la cláusula de compensación de tipos de interés, y, acudir, tan pronto sea posible, a expertos cualificados, para la realización de un estudio individualizado sobre el caso concreto, estando este Despacho especializado en la materia y a su disposición a tales efectos.
Sacristán&Rivas Abogados
[1] https://www.elconfidencial.com/empresas/2020-05-06/nuevo-frente-judicial-banca-letra-pequena-hipotecas-tipo-fijo_2581107/