Cantidades anticipadas para la compra de viviendas. Aplicación actual de la Ley 57/68

Cantidades anticipadas para la compra de viviendas. Aplicación actual de la Ley 57/68

Efectivamente, la Ley 57/68 se sigue aplicando en la actualidad, podríamos decir que, aunque a determinados sectores les pese. En efecto, ante las maniobras que trataban de eludir la aplicación protectora de esta Ley, el Tribunal Supremo desarrolló doctrina en dos direcciones que tuvieron una gran repercusión en la protección de los derechos de los más necesitados, por ser los más afectados por la especulación inmobiliaria. Por un lado, en Sentencia de 13 de septiembre de 2013, el Tribunal Supremo estableció, con contundencia, que las pólizas de caución extendidas al amparo de la mencionada Ley cubrían el riesgo de las cantidades entregadas para la compra de las viviendas desde el primer euro que se entregara, ello en contra de las pretensiones de las compañías aseguradoras tratando de demorar tal cobertura al momento de obtención de la licencia de edificación.

Por otra parte, la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2015, fijó doctrina jurisprudencial por la que, las entidades de crédito que admitieran ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía, responderían frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas en las cuentas que el promotor tuviera abiertas en dichas entidades.

La cobertura que han venido dispensando las doctrinas emanadas de las dos Sentencias arriba indicadas, se quebró con la disposición Final Tercera de la Ley 20/2015, de 14 de julio de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las Entidades Aseguradoras pues, a través de ella, se establece una nueva regulación de la protección de los compradores de viviendas, que representó una clara merma de las garantías concedidas por la Ley 57/68 y la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, llegando a la derogación de aquella por un lado, y a la drástica modificación de ésta, por otro.

La entrada en vigor de las modificaciones producidas por la Ley 20/2015, de 14 de julio, antes mencionada, se produjo el día 1 de enero de 2016 pero, es evidente, que lo que no pueden pretender ni las entidades bancarias o financieras, ni las compañías aseguradoras, es que la aplicación del régimen anterior, que tanto protegía a los compradores, no se siga manteniendo en la actualidad para situaciones jurídicas creadas antes de la entrada en vigor de la nueva regulación.

Sin embargo, y siendo evidente lo anterior, también lo es que estas entidades pretenden hacer caso omiso del ámbito de vigencia temporal de la nueva regulación tratando de imponerla a las situaciones creadas con anterioridad a la citada fecha de 1 de enero de 2016, pretendiendo así, que importantes desembolsos de cantidades entregadas con anterioridad a la citada fecha, queden sin la debida protección, mucho más en situaciones como la actual en las que voces entendidas vuelven a hablar de una nueva burbuja inmobiliaria.

Para demostrar la certeza de las afirmaciones anteriores, Sacristán & Rivas Abogados ha efectuado un repaso a algunos de los numerosos intentos de alteración de ese momento temporal de aplicación de la nueva norma, tratando de obviar que, todavía, y a tales efectos de protección del comprador, el amparo otorgado por Ley 57/68 sigue vivo.

Como ejemplos y tomando como referencia el contenido de resoluciones judiciales dictadas por la Audiencia Provincial de Madrid, reflejamos las siguientes:

  • Sección 10ª, Auto de 11 de enero de 2017 (demandada Ibercaja Banco SA); Fto Segundo: “El recurrente impugna el auto dictado por el Juez de Primera Instancia por el que se estima la oposición a la ejecución, alegando los siguientes motivos: El auto considera de forma errónea que el aval estaba caducado en el momento en que se interpuso la demanda. La sentencia considera de aplicación la Disposición Adicional Primera de la Ley de Ordenación de la Edificación , que en el punto 2 c) señala que transcurrido el plazo de dos años desde el incumplimiento por el promotor de la obligación de entrega de la vivienda sin que el adquiriente haya pedido la devolución de las cantidades se producirá la caducidad del aval, y el punto 5 que dispone que una vez expedida la cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación, o documento equivalente que faculte para la ocupación de la vivienda, y acreditada la entrega, se cancelan las garantías, aplicándose la misma cancelación si la vivienda ha sido rehusada por el adquiriente siempre y cuando se cumplan las restantes condiciones. Este plazo de caducidad de dos años que refiere la citada disposición fue introducido por la ley 20/2015 de 14 de julio, que entró en vigor el 1 de enero de 2016, con posterioridad a la interposición de la demanda que tuvo lugar el 28 de diciembre de 2015, luego en modo alguno es aplicable al presente procedimiento, como acertadamente señala el recurrente. La Ley de Ordenación de la Edificación 4217/1999, en su Disposición Adicional Primera , extiende las garantías de la Ley 57/1968 a la promoción de toda clase de viviendas “incluso las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa”. En este sentido se ha pronunciado la STS 540/2013”.
  • Sección 9ª, Auto de 20 de enero de 2017 (demandada Houston Casualty Europe Seguros y Reaseguros SAU); Fto Segundo:“Así, el Tribunal Supremo en Sentencias como la de 13.9.2013 , en orden al contenido de tales certificados individuales -en concreto la cobertura garantizada-, señalaba que no podían alterar el contrato bilateral documentado en la póliza ni “limitar, en contra del principio recogido en el artículo 3 LCS , los derechos de los asegurados”, que en el caso de autos no son sino la garantía de devolución de las cantidades entregadas como anticipo para la adquisición de viviendas, de tal forma que es reiterado el criterio de los tribunales de, en los casos de falta de emisión de tales certificados individuales, no implicar ello la aludida falta de cobertura pues la ya citada Ley 67/68 (de aplicación al tiempo de la litis al no estar aun vigente la Ley 20/2015 de 14 de julio que modificó la LOE derogando la Ley 57/1968) garantiza los anticipos de dinero a cuenta de las viviendas hechas por los titulares”.
  • Sección 8ª, Sentencia de 5 de julio de 2017 (demandada Banco Popular Español SA); Fto Cuarto:“CUARTO .-Motivo tercero.- La obligación de garantizar las cantidades entregadas a cuenta por el promotor sólo nace con la obtención de la licencia de obras. Confunde la apelante las específicas previsiones introducidas en la D.A. 1ª de la LOE , por Ley 20/2015, que no le son de aplicación al presente caso, por razón del momento en que se produce la entrega de cantidades y obligación del reintegro de las mismas, cuando nuestro TS (SS de 16 de Enero de 2015 , y 13 de Septiembre de 2013 , entre otras ) ha venido reiterando que la Ley 57/68, era de plena aplicación a todas las cooperativas de viviendas desde el momento en que pretendiesen la captación de dinero de los cooperativistas para financiar la promoción de viviendas, estuviese o no iniciada su construcción. El motivo se desestima”
  • Sección 12ª, Auto de 15 de septiembre de 2017 (demandada Asefa S.A. Seguros y Reaseguros); Fto Primero:“PRIMERO. – Por la representación procesal de don Candido se interpone recurso de apelación contra el Auto dictado por el Juzgado de Primera Instancia núm. 50 de Madrid, nº 535/2016, de fecha 23 de noviembre, que estima la demanda de oposición formulada, dejando sin efecto la ejecución despachada. Sustenta la resolución apelada la estimación de la oposición formulada por la entidad Asefa S.A. Seguros y Reaseguros (en adelante ASEFA) contra el Auto despachando ejecución, en la nulidad de la expresada resolución, por cuanto la Disposición Final Tercera de la Ley 20/2015, de 14 de julio, de Ordenación , Supervisión y Solvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras, que modifica la Ley 38/1999, de 5 noviembre, de Ordenación de la Edificación, añadiendo una Disposición Derogatoria 3ª que en su apartado a) deroga la ley 57/1968, de 27 julio , sobre percepciones de cantidades anticipadas en la constitución y venta de viviendas. Debe acogerse el motivo opuesto, por cuanto las específicas previsiones introducidas en la D.A. 1ª de la LOE , por Ley 20/2015, no le son de aplicación al presente caso, por razón del momento en que se produce la entrega de cantidades y obligación del reintegro de las mismas, cuando nuestro TS (SS de 16 de Enero de 2015 y 13 de Septiembre de 2013 , entre otras) ha venido reiterando que la Ley 57/68, era de plena aplicación a todas las cooperativas de viviendas desde el momento en que pretendiesen la captación de dinero de los cooperativistas para financiar la promoción de viviendas, estuviese o no iniciada su construcción. Y debe añadirse que la propia Ley 20/2015 que cita la resolución de instancia, establece en su Punto Tres de la Disposición Final Tercera, como Disposición Transitoria para la aplicación de la nueva regulación en relación con los seguros, que la misma se establece para las cantidades que se entreguen a partir del día 1 de Enero de 2016. No existiendo en absoluto, normativa que autorice la aplicación de dicha Ley con carácter retroactivo. La estimación del motivo opuesto conduce al examen del escrito de oposición a la ejecución formulado por la entidad aseguradora”.
  • Sección 12ª, Auto de 29 de septiembre de 2017 (demandada Ibercaja Banco SAU); Fto Cuarto:“El Auto de la Sección 14ª de esta Audiencia Provincial de fecha 12 de diciembre de 2016 señala al respecto: “Se argumenta en el recurso que, según el texto del aval, atendiendo a su último párrafo, la garantía quedaría sin efecto una vez otorgada la calificación definitiva de viviendas de protección oficial, calificación que fue obtenida el 24 de Octubre de 2012, en cuya fecha quedó cancelado. En definitiva, se acordó un término fijo de caducidad para el aval. Correlativamente, la disposición final tercera de la Ley 20/2015, de 14 de Julio , previene que transcurrido un plazo de dos años desde el incumplimiento por el promotor de la obligación garantizada, se producirá la caducidad del aval, quedando en todo caso cancelado con la licencia de primera ocupación o el documento equivalente. Añade que en todo caso la entrega de la vivienda resultaba imposible, porque el cooperativista renunció a ella. Sobre la cuestión planteada, no cabe confundir la caducidad del aval, como extensión temporal de la garantía, con la vigencia del plazo para reclamar las obligaciones dimanantes del mismo (el cumplimiento de la garantía) como facultad de accionar sujeta al correspondiente plazo de prescripción. Sobre la vigencia del aval, prevalece lo dispuesto con carácter imperativo, e irrenunciable según el art. 7 de la Ley 57/1968 , en el art. 4 de dicho texto, a cuyo tenor “Expedida la cédula de habitabilidad por la Delegación Provincial del Ministerio de la Vivienda y acreditada por el promotor la entrega de la vivienda al comprador, se cancelarán las garantías otorgadas por la entidad aseguradora o avalista”. En el supuesto enjuiciado, el incumplimiento objeto de la garantía se materializó por falta de inicio de la construcción, así como de entrega de la vivienda, en los plazos convenidos, activándose desde ese mismo momento la garantía del avalista. No se acepta el argumento de que la petición de baja del cooperativista entrañe un acto de renuncia a su derecho, y conlleve la extinción de la vigencia del aval. 
  • Sección 12ª, Sentencia de 26 de octubre de 2017 (demandada Caixabank SA // Caja España de Inversiones, Salamanca y Soria, SAU); Fto Undécimo:“No tiene aplicación en el presente supuesto la disposición Adicional Primera de la LOE en su redacción introducida por la Ley 20/2015, a la que parece aludir el recurrente cuando señala que la disposición adicional en su apartado a) establece que deberá garantizarse la devolución desde la obtención de la licencia de edificación, ya que obviamente ha de tomarse en cuenta la normativa vigente en el momento en el que el hoy demandante suscribió el contrato de adhesión a la cooperativa, ya que será la norma que rija en el momento en que pasó a formar parte de la misma la que determine el régimen de las participaciones que haya de fijarse en los estatutos de la cooperativa y el que haya de aplicarse a las participaciones a realizar”.
  • Sección 18ª, Sentencia de 15 de enero de 2018 (demandada Caja España de Inversiones, Salamanca y Soria, SAU // Caixabank SA); Fto Tercero:“Respecto el primero de los alegatos, el mismo debe ser desestimado. en efecto resulta verdaderamente sorprendente que la parte hoy apelante pretenda aplicar a una relaciones jurídicas nacidas en el año 2006 unas normas jurídicas promulgadas con bastante posterioridad, pues la redacción de la disposición adicional de la ley de ordenación de la edificación en su actual fórmula procede de la ley 20/2015, de ordenación supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras, por lo que resulta manifiestamente impropio que se pretenda aplicar dicha ley a unas cantidades y unas relaciones jurídicas iniciadas con bastante anterioridad a la promulgación de dicha ley, concretamente en el año 2006. Por ello el motivo se desestima”.
  • Sección 19ª, Sentencia de 7 de febrero de 2018 (demandada Caixabank SA); Fto Segundo:<<La disposición derogatoria tercera de la Ley 20/2015 dispone que “Quedan derogadas cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo establecido en esta Ley y, en particular, las siguientes: a) La Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas” la misma Disposición final (Requisitos de las garantías), establece que “2. Para que un aval pueda servir como garantía de las cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas deberá cumplir los siguientes requisitos: a) Deberá emitirse y mantenerse en vigor por la entidad de crédito, por la cuantía total de las cantidades anticipadas en el contrato de compraventa, de adhesión a la promoción o fase de la cooperativa o instrumento jurídico equivalente, incluidos los impuestos aplicables, incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega efectiva del anticipo hasta la fecha prevista de la entrega de la vivienda por el promotor. b) En caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido, el beneficiario, siempre que haya requerido de manera fehaciente al promotor para la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, y sus intereses y este en el plazo de treinta días no haya procedido a su devolución, podrá exigir al avalista el abono de dichas cantidades. Igualmente, el beneficiario podrá reclamar directamente al avalista cuando no resulte posible la reclamación previa al promotor. c) Transcurrido un plazo de dos años, a contar desde el incumplimiento por el promotor de la obligación garantizada sin que haya sido requerido por el adquirente para la rescisión del contrato y la devolución de las cantidades anticipadas, se producirá la caducidad del aval”. Atendiendo a la literalidad de los preceptos citados, reitera la recurrente que la acción que se ejercita en la demanda de reclamación del aval estaría caducada al haber transcurrido más de dos años desde que las viviendas tuvieron que ser entregadas hasta que se presenta el escrito rector del presente procedimiento. Considerando que a la fecha en que acontecen los hechos no estaba vigente la Ley 20/2015 y que la entrada en vigor de la citada norma no se produce hasta el 1 de enero de 2016 (Disposición final vigésima primera), la excepción no puede prosperar. Disponiendo el art. 2.3 del CC que “Las leyes no tendrán efecto retroactivo si no dispusieren lo contrario” y faltando esta previsión en la repetida Ley (las excepciones a la entrada en vigor se contienen en el punto 2 de la disposición final vigésima), debe necesariamente concluirse con que el plazo de caducidad de dos años deberá forzosamente computarse a partir de la entrada en vigor de la ley derogatoria, plazo que, cuando se presenta la demanda, no ha transcurrido. Sentado esto y siendo que, como dice la sentencia apelada, tampoco ha transcurrido el plazo de prescripción que para este tipo de acciones ha establecido ya claramente el TS, el motivo debe ser desestimado>>.

Sacristán & Rivas Abogados, a través de la transcripción parcial de las diferentes resoluciones judiciales arriba efectuada, quiere llamar la atención sobre la situación de tensión que se produce en la actualidad, por aquellos que pretenden anticipar la aplicación de los preceptos derivados de la Ley 20/2015 de 14 de julio, sobre la protección concedida y, como hemos visto, todavía aplicable, que se desprende de la Ley 57/68, tensión ésta que obliga a ampararse en el asesoramiento de despachos especializados para evitar que no sólo en los procedimientos judiciales ya iniciados, sino en la preparación de las demandas pendientes o incluso, en las negociaciones previas tendentes a obtener la devolución de las aportaciones efectuadas, puedan verse perjudicados en sus derechos, por los planteamientos efectuados con arreglo a una normativa que, en estos momentos, todavía puede no ser aplicable.

Sacristán & Rivas Abogados

Abogados especializados en Cooperativas