Recuperación de cantidades entregadas para la compra de viviendas; cooperativas de vivienda

Recuperación de cantidades entregadas para la compra de viviendas; cooperativas de vivienda

Se acaba el tiempo

Hace unos días, bajo el título “¿Regreso al pasado?” El Diario EL PAIS, en su sección “negocios”, al examinar la actual situación del mercado de la vivienda, recordaba las circunstancias que habían llevado a la crisis: “cualquiera constituía una promotora y asumía riesgos que en principio se presentaban compensados por las expectativas de revalorización de los precios de los activos que parecía no tener fin. La capacidad profesional de los promotores era, en el mejor de los casos, desigual. La complicidad de algunos Ayuntamientos en esa euforia recalificadora de suelo fue manifiesta”. “La crisis fue demoledora para el sector. No sólo en términos patrimoniales, sino también reputacionales. El censo de promotores se redujo de forma drástica, muchos de ellos dejaron un nivel de impagos y tasas de morosidad con los bancos sin precedentes. Los episodios recientes de liquidaciones bancarias no se entienden sin el legado de una inversión crediticia en el sector distante en muchos casos del análisis de riesgos más elemental”.

En esta caótica situación de crisis económica, certeramente descrita en los párrafos anteriores, se vieron implicadas, muy a su pesar, y en la ruina, miles de familias en toda España que invirtieron sus ahorros en la compra de una vivienda, directamente al promotor o, mediante la incorporación a una cooperativa de viviendas.

Los Tribunales y, especialmente la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, desarrollaron una aplicación tuitiva de dos instrumentos legislativos que fueron creados, precisamente, para combartir” la alarma que en la opinión pública ha producido la reiterada comisión de abuso” y, en efecto, tanto la Ley 57/68, de 27 de junio, “sobre el percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas”, como la Ley 38/1999, de 5 de noviembre de “ordenación de la edificación”, se dirigen a estos fines. Con base en estas normas, en los últimos años, hemos visto como se desarticulaban las maniobras de determinadas compañías aseguradoras que pretendían limitar el alcance de la protección dispensada por las pólizas de caución legalmente exigidas y, asimismo, hemos comprobado cómo se extendía la responsabilidad de reintegro de las cantidades entregadas para la compra de las viviendas a las entidades bancarias y financieras, que recibieron tales fondos sin establecer y exigir las garantías legalmente impuestas. Por otro lado, se fijó la responsabilidad de promotores, gestores y miembros del Consejo Rector de las cooperativas que no cumplieron con las obligaciones legales de garantizar las cantidades entregas. También, y en esta línea, tuvo una transcendencia protectora singular la aplicación a las reclamaciones dirigidas contra entidades bancarias y financieras, así como contra las aseguradoras, del plazo de prescripción de 15 años que, sin duda, dotaba a la posición de los perjudicados, de una mayor seguridad jurídica.

Pero, ante intereses económicos en juego tan importantes, sucedió lo que en ningún caso se tendría que haber permitido, si la finalidad hubiera sido, realmente, la de dotar los adquirentes de las viviendas de una mayor seguridad jurídica, pues lo que estos esperaban era, precisamente, que el legislador, incorporara a un texto legal la doctrina que la Sala Primera del T.S. había consolidado y lo que sucedió fue, desgraciadamente, todo lo contrario. En definitiva, lo que se produjo fue la total desactivación de las garantías que se habían venido reconociendo para la protección de los adquirentes de viviendas, eliminando los fundamentos legales que habían servido para el reconocimiento de unos derechos proclamados como irrenunciables.

Efectivamente, la posición protegida de los adquirentes de viviendas o cooperativistas se viene abajo mediante dos nuevos instrumentos legales fundamentalmente:

  • Ley 42/2015 de 5 de octubre que, entre otras novedades, reduce de quince a cinco años el plazo general de prescripción establecido para las acciones personales, en el art.1964 CC, y
  • Ley 20/2015 de 14 de julio de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras que deroga la Ley 57/68 y modifica la Ley de Ordenación de Edificación de 5 de noviembre de 1999, en su Disposición adicional Primera, relativa a la “Percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción”.

La nueva regulación entró en vigor, en lo que se refiere a la prescripción de las acciones personales, el día 7 de octubre de 2015 y, en lo que se refiere a la derogación de la Ley 57/68 el día 1 de enero de 2016.

En decir, la nueva regulación establecida por la Ley 20/2015, antes referida, será aplicable a las relaciones contractuales y desembolsos para la adquisición de una vivienda o incorporación a una cooperativa que se produzcan a partir del día 1 de enero de 2016 y ya, entre otras pérdidas, los interesados deben saber que habrán perdido la posibilidad de exigir que las cantidades que entreguen desde el primer euro estén garantizadas, pues la Ley, sólo exige a los promotores que se cumpla tal exigencia “desde la obtención de la licencia de edificación”.

También, el adquirente debe saber que tendrá que estar muy atento a los trámites y requisitos que, ahora, se le imponen, tales como requerimiento al promotor, antes de reclamar a la aseguradora o avalista, cumplimiento de plazos exiguos o imposibilidad de recuperación de la aseguradora o avalista de las cantidades cuya aportación no pueda justificarse, pero, todavía hay más, si transcurren dos años desde el incumplimiento del promotor (o cooperativa) sin que el adquirente haya requerido la rescisión del contrato y la devolución de las cantidades anticipadas, se producirá la caducidad del aval.

Pensemos, en relación con lo anterior, que las cantidades más importantes se entregan por los compradores, precisamente, en el periodo anterior, a la obtención de la licencia de edificación, que es el periodo no asegurado; que, a menos que vaya el comprador acompañado habitualmente de un Abogado especializado, se le pasarán los cortos plazos conferidos para la defensa de sus derechos y que, en el habitual desorden doméstico de papeles, no será difícil que no se encuentre algún recibo o que la promotora o el banco se nieguen a expedir duplicados, cuyo valor, tampoco podemos asegurar, aun en el caso de que sí se expidieran.

Por lo tanto, a los que desde el 1º de enero de 2016 hayan decidido comprar una vivienda en promoción o entrar en una Cooperativa, la recomendación es, “busquen un Abogado especializado que les asesore”.

Pero ¿Qué pasa con los miles de cooperativistas y compradores de viviendas que hicieron sus desembolsos antes del 1º de enero de 2016?

Por un lado, tendremos que les será aplicable el régimen derivado de la Ley 57/68 y de la LOE 1999, así como de su desarrollo jurisprudencial que, ya hemos visto, los protege, pero, por otro lado, tendrán que tener mucho cuidado con los plazos para el ejercicio de sus acciones, contra la promotora o Cooperativa, contra las aseguradoras, contra las entidades bancarias y financieras y contra los gestores o administradores de las promotoras o cooperativas, por la aplicación del régimen transitorio impuesto por la Ley 42/2015, que reduce la prescripción de 15 a 5 años, y que, resulta especialmente aplicable, a las reclamaciones contra compañías aseguradoras y entidades bancarias.

A los efectos anteriores, ponemos los ejemplos siguientes:

  • A los que les restara un plazo de prescripción, antes del 07.10.2015, por ejemplo, de 11 años, a partir del 07.10.2015 les quedaban CINCO AÑOS y, ahora, sólo TRES AÑOS.
  • A los que les restara un plazo de prescripción, antes del 07.10.2015, por ejemplo, de 6 años, a partir del 07.10.2015 les quedaban CINCO AÑOS y, ahora, sólo TRES AÑOS.
  • A los que les quedara un plazo de prescripción, antes del 07.10.2015, por ejemplo, de 3 años, a partir del 07.10.2015 les seguían quedando TRES AÑOS, pero ahora, a octubre de 2017, les queda sólo UN AÑO.
  • Las acciones personales nacidas con posterioridad al 07.10.2015, tendrán un plazo de prescripción para su ejercicio de CINCO AÑOS contados desde que pueda exigirse el cumplimiento.

Teniendo en cuenta lo anterior, comprenderá el lector que no es exagerado decir, como hacemos en el encabezamiento de estas notas, que se acaba el tiempo”, porque la prescripción o se interrumpe o determinará la pérdida de la acción.

Al hacer estas advertencias, estamos pensando en situaciones que conocemos, y que todavía perduran, de cooperativas puestas en marcha o que ni siquiera iniciaron su andadura, pero que recibieron importantísimas cantidades de los cooperativistas que, en muchos casos, ni siquiera están avaladas y que son manejadas con continuas dilaciones o problemas urbanísticos de todo tipo o, aquellas otras que, teniendo señaladas fechas de entrega de las viviendas, hace ya varios años, dilatan las entregas de forma inexplicable, habiéndose declarado, muchas de estas cooperativas, en concurso de acreedores.

Quienes se encuentren en estas situaciones deben tomar conciencia de que no pueden esperar más pues está en juego la pérdida definitiva de su dinero.

SACRISTÁN & RIVAS, Abogados se pone a disposición de aquellos que se encuentren o crean encontrarse en los grupos de riesgo a los que nos referimos en las notas anteriores.

 

Sacristán&Rivas Abogados

Abogados especializados en Cooperativas