El Tribunal Supremo establece que si en el poder se especifica la facultad de realizar actos de «riguroso dominio» no es necesario que se especifiquen los bienes. En particular, si se documenta el poder de representación y se hace constar, entre otras, la facultad de ejecutar actos de enajenación no es preciso que, además, se especifiquen los bienes concretos a los que tal facultad se refiere. Sin embargo, procede la nulidad de las operaciones realizadas por el ejercicio incorrecto de las facultades.
El Tribunal Supremo se ha pronunciado en Sentencia nº 642/2019 de 27 de noviembre de 2019 sobre la suficiencia de un poder con especificación de la facultad de “vender o enajenar bienes inmuebles” aunque no se designen los bienes concretos sobre los que el apoderado puede realizar las facultades conferidas. Por otra parte, la Sala valora si se ha producido un abuso del poder representación y si los terceros tenían conocimiento del carácter abusivo o desviado del acto de ejercicio del poder, con la consecuencia de la ineficacia del negocio estipulado por el representante con los terceros.
En primer lugar, sobe la suficiencia del poder señala el Tribunal Supremo: “Según la sentencia recurrida, el poder expreso para enajenar debe especificar el objeto del acto de disposición, los bienes sobre los que el apoderado puede realizar la facultad conferida. La sala considera que esto no puede mantenerse. Los dos primeros párrafos del art. 1713 CC disponen: «El mandato, concebido en términos generales, no comprende más que los actos de administración. «Para transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier otro acto de riguroso dominio, se necesita mandato expreso». La aplicación de esta previsión legal al apoderamiento supone que, si se concede genéricamente un poder de representación y no se especifican suficientemente las facultades conferidas, el apoderado solo podrá realizar «actos de administración», pues es preciso que conste inequívocamente la atribución de facultades para «transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier otro acto de riguroso dominio». Pero si en el poder se especifica la facultad de realizar actos de «riguroso dominio» no es necesario que se especifiquen los bienes. En particular, si se documenta el poder de representación y se hace constar, entre otras, la facultad de ejecutar actos de enajenación no es preciso que, además, se especifiquen los bienes concretos a los que tal facultad se refiere. (…) Es suficiente que las facultades conferidas se refieran genéricamente a los bienes del poderdante. (…) la interpretación más adecuada del art. 1713 CC es que en un poder general en el que se especifican actos de riguroso dominio no es preciso que se designen los bienes concretos (…)”
Sobre el ejercicio abusivo del poder, apunta la Sentencia: “El razonamiento de la sentencia recurrida refleja la asunción de las alegaciones vertidas por la demandante en su demanda y posteriormente en su recurso de apelación acerca de los datos que evidencian el carácter usurario de la operación. Aunque finalmente no sea la ley de usura la aplicada, son esas circunstancias las que permiten alcanzar la convicción de que la poderdante no dio su consentimiento para que el hijo dispusiera de su vivienda habitual por un precio irrisorio y en garantía de un préstamo personal cuya finalidad no ha sido puesta de manifiesto. Estas mismas razones revelan igualmente que no concurre buena fe en las demandadas, pues las circunstancias de la operación financiera permitían conocer en el momento de la celebración de los contratos el carácter abusivo del ejercicio del poder por parte de D. Gines . No es un obstáculo a lo que se acaba de decir que las demandadas sean también mujeres de edad avanzada que solo quieren sacar rentabilidad a su dinero y que fueran representadas por sus hijos, en los que confiaron. Aun cuando ellas fueran las destinatarias de los negocios, la mala fe de quienes las representaron es relevante y se les comunica.”
Finalmente, concluye la Sala lo siguiente: “Por todo lo dicho, debemos concluir que, aunque contiene afirmaciones incorrectas, pues no es preciso que el poder general en el que consta inequívocamente la facultad de enajenar especifique los bienes que el apoderado está facultado para enajenar, por todas las razones expuestas, procede mantener el fallo de la sentencia recurrida. En el caso, nos encontramos ante un poder general con especificación de la facultad de «tomar dinero a préstamo» y de la facultad de «vender o enajenar bienes inmuebles». El problema, por tanto, no es de suficiencia del poder. Cuestión distinta es que, en atención a las circunstancias concurrentes, al concertar la operación financiera en los términos descritos mediante el otorgamiento de las dos escrituras de préstamo y opción de compra, el apoderado realizó un ejercicio incorrecto de las facultades conferidas, por lo que, por falta de efecto útil, procede desestimar el recurso de casación.”
Sacristán&Rivas Abogados recomienda, como consecuencia de la jurisprudencia reciente, extremar las precauciones y prestar especial atención al contenido de los poderes generales, con el objetivo de evitar un ejercicio abusivo del poder, por lo que, ante cualquier duda o controversia, conviene acudir a expertos cualificados en la materia, para determinar cuál es el alcance del poder de representación conferido, estando este Despacho a su disposición a tales efectos.