Diversas Audiencias Provinciales se están pronunciando sobre las cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios
En estos últimos años, nuestros tribunales han estado pronunciándose sobre la abusividad de una serie de cláusulas en los préstamos hipotecarios, entre ellas las cláusulas suelo. La presencia de cláusulas abusivas conlleva que, como consecuencia de la inserción de las mismas en el clausulado de la hipoteca, los consumidores hayan visto como la cuota de su hipoteca no bajaba, entre otras consecuencias. Durante el mes de julio de 2016, el Registro de la Propiedad paralizó la inscripción de una hipoteca por contener intereses de demora calificados como abusivos por nuestro Tribunal Supremo (Sentencia nº 364/2016 de 3 de junio)[1].
De esta manera, resulta necesario establecer cuáles de las cláusulas más comunes en las hipotecas han sido declaradas abusivas por nuestro Tribunal Supremo y/o diversas Audiencias Provinciales, señalando, entre otras, las siguientes:
- Cláusulas suelo: Durante los años del boom inmobiliario, las entidades financieras incluían sistemáticamente en los préstamos hipotecarios cláusulas suelo, sin la suficiente transparencia y claridad para el consumidor y firmante de la hipoteca, lo que determina que puedan ser consideradas como cláusulas abusivas y nulas con la consecuencia directa de su eliminación y reintegro de la cantidad económica cobrada en exceso. Así, la cláusula suelo lo que hace es establecer un interés mínimo a pagar, en cualquier caso, en las cuotas de la hipoteca, no pudiéndose beneficiar de las bajadas de tipos por debajo del mínimo así establecido. En primer lugar, debemos recordar la Sala de los Civil de nuestro Tribunal Supremo en Sentencia nº 241/2013 el 9 mayo, ya declaró la abusividad de las cláusulas suelo, pero limitó en el tiempo las compensaciones a los consumidores, razonando que aplicar la retroactividad total en la devolución de las cantidades : “Es notorio que la retroactividad de la sentencia generaría el riesgo de trastornos graves con trascendencia al orden público económico,”. Finalmente, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha fallado en Sentencia de 21 de diciembre de 2016 Asunto C- 154/15, a favor de los consumidores, disponiendo que la banca tendrá que devolver a los clientes lo cobrado de más como consecuencia de las cláusulas suelo, esto es, el tope fijado mediante cláusulas abusivas en algunas hipotecas.
- Intereses de demora: con la reforma de la Ley hipotecaria se regularon los mismos, limitándolos a tres veces el tipo de interés legal del dinero. Actualmente, ronda en el 3% anual, por lo que el interés de demora no podrá ser superior al 9%[2]. Debemos destacar como sentencias más relevantes, la STJUE de 14 junio de 2012, Asunto C-618/2010 contra Banesto, declarando la abusividad de la cláusula. Nuestro Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre esta cuestión en la STS de 23 de diciembre de 2015, Rec. 2658/2013, donde se establece el control de transparencia y control de abusividad; reconociendo, de igual manera, el carácter abusivo de la cláusula.
- Vencimiento anticipado: ésta permite a la entidad financiera declarar vencido el préstamo antes del plazo pactado y reclamar anticipadamente al prestatario el importe total de la deuda, por impago de alguna de las cuotas. En mayo de 2013, con la modificación de la Ley de Enjuiciamiento civil, se establece que las entidades financieras deben esperar al impago de al menos tres cuotas mensuales, antes de interponer una demanda de ejecución hipotecaria. Recientemente, se ha pronunciado el TJUE en Sentencia de 26 de enero de 2017, Asunto C-421/14 estableciendo que el juez nacional, que haya observado la abusividad de la cláusula debe declarar la nulidad de la misma. Por otra parte, el Tribunal Supremo en la Sentencia de 23 de septiembre de 2015, declaró la nulidad de la misma, determinando que: “en cualquier caso, parece evidente que una cláusula de vencimiento anticipado que permite la resolución con el incumplimiento de un solo plazo, incluso parcial y respecto de una obligación accesoria, debe ser reputada como abusiva, dado que no se vincula a parámetros cuantitativa o temporalmente graves.”.
- Gastos de formalización de la hipoteca: En diciembre del 2015 el Tribunal Supremo en Sentencia nº 705/2015, declaró, entre otras, cláusula abusiva la de atribución a los consumidores de los gastos de formalización de las hipotecas, pues las entidades financieras debieron asumirlos o, al menos, a medias con el consumidor, pues son ellas las interesadas en registrar la escritura hipotecaria. En este sentido. Es cierto que, existe una gran controversia en esta materia, no estando definidos unánimemente los gastos que le corresponde asumir al cliente y los que le corresponde asumir al banco.
- IRPH: El Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) es un foco de conflictos entre los consumidores y la banca. Se ofrecieron como una alternativa al Euribor, siendo un índice diferente y, en aquel momento, más barato. Se calcula en relación al precio al que se prestan las entidades financieras, teniéndose únicamente en cuenta, en este caso, las españolas. El gancho para atraer a los clientes, era ofrecer el IRPH como un índice más estable, menos volátil y, en definitiva, más seguro que el euríbor. Ambos indicadores se movían de forma paralela hasta el año 2012, aunque el IRPH siempre ligeramente por encima, a partir de entonces, el Euríbor empezó a caer con fuerza hasta llegar a los mínimos actuales. Sin embargo, El IRPH frenó en seco su caída perjudicando a todos aquellos que tenían las hipotecas referenciadas a este índice. Lo cierto es que la Unión Europea en el año 2009, declaró que estos índices eran sospechosos y fácilmente manipulables[3]. La Sentencia nº 214/2017de 4 de mayo de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Madrid, ha desestimado el recurso de apelación interpuesto por Bankia, declarando la nulidad del índice IRPH de un préstamo hipotecario. El importe del mismo era de 90.000 euros, la Escritura estaba referenciada al IRPH Bancos y posteriormente se sustituyó por el IRPH entidades. La Sala considera que ha quedado probado que la entidad conocía la tendencia bajista del Euribor, y que éstos índices producían un desequilibrio para el consumidor, porque se encontraban siempre en cotas más altas que el Euribor. Además, las mismas se encuentran enmascaradas en una incomprensible cantidad de datos, siendo esto muestra de la oscuridad de las cláusulas[4].
- Redondeo al alza de los tipos de interés: La STS nº 70/2015 de 11 de febrero señaló que la cláusula, en lo que se refiere al redondeo deberá tenerse por no puesta, puesto que se declara su abusividad, por ser estipulaciones no negociadas individualmente, que en contra de las exigencias de la buena fe, causaban, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato. Por ejemplo, si el resultado de sumar el tipo de interés más el Euribor nos da 4,578%, con esta clausula el cliente puede redondearlo a 4,6%, perjudicando al prestatario consumidor y en beneficio de la entidad financiera.
- Comisiones por descubierto: cuatro han sido los pronunciamientos de Audiencias Provinciales (Madrid, Sevilla, Jaén y Salamanca), que declaran la restitución al cliente del cobro indebido de comisiones al descubierto. La Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14ª, nº 162/2014 de 13 de mayo, señalando que la entidad financiera no ha justificado la prestación de ningún servicio por el cobro de la comisión. La Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 8ª, Sentencia de 10 Mar. 2011, Rec. 265/2011, señalando que la comisión mensual cobrada no responde a ningún servicio prestado, siendo totalmente abusiva, encubriendo en realidad unos intereses que rayan la usura.
- Fórmula de cálculo de interés 360/365: esta cláusula consiste en la utilización para el cálculo de los intereses el año comercial de 360 días, considerando que todos los meses tienen 30 días. Por el contrario, para calcular el interés mensual se multiplica el resultante diario por los días reales que tiene el mes, por lo que se utiliza el año de 365 días, y no el de 360. La Sección 1ª, de la Audiencia Provincial de Pontevedra, nº 238/2016 de 5 de mayo sostiene que el cálculo de intereses con la utilización del criterio del año comercial es abusivo, y por tanto, nula.
- Cláusula de sumisión a fuero: esta estipulación impone al cliente un fuero judicial territorial a conveniencia de la entidad, en caso de controversia con alguna de las cláusulas del contrato. Debemos destacar, en este sentido, el Juzgado de lo Mercantil nº9 de Madrid en su Sentencia de 8 de septiembre de 2009 y el pronunciamiento de la Audiencia Provincial de Madrid, en la Sentencia del 11 de mayo de 2005, ambas fallando a favor del consumidor, declarando la abusividad de la cláusula, puesto que, se priva al mismo de la pretensión de demandar a la entidad financiera, al impedirle optar por cualquiera de los fueros alternativos reconocidos por la Ley.
Sacristán&Rivas Abogados recomienda que, como consecuencia de la jurisprudencia reciente del Tribunal Supremo y diversas Audiencias Provinciales en materia de cláusulas abusivas de los préstamos hipotecarios, revisen las escrituras de los mismos, acudiendo a expertos cualificados en la materia, con el objetivo de realizar un análisis exhaustivo de las cláusulas y el estudio de las posibilidades de defensa, si así interesa, estando este Despacho a su disposición a tales efectos.
Sacristán&Rivas Abogados
[1] http://www.elconfidencial.com/vivienda/2016-11-19/hipotecas-manipulacion-euribor-reclamaciones-demanda-clausulas-abusivas-clausulas-suelo-intereses-de-demora-vencimiento-anticipado-redondeo-interes-360-365_1291082/
[2] http://www.elconfidencial.com/ultima-hora-en-vivo/2017-04-04/el-interes-legal-del-dinero-se-mantiene-en-el-3-el-mismo-nivel-que-en-2016_1182684/
[3] http://www.sacristan-rivas.es/irph-2/
[4] http://www.sacristan-rivas.es/indice-irph/