Posibilidad de inclusión de cláusulas en los contratos referentes a las condiciones del arrendamiento en el caso de una pandemia
El Coronavirus y su rápida propagación, ha irrumpido abruptamente en nuestra sociedad, sin que las empresas queden al margen de sus consecuencias y de la necesaria gestión de la crisis. La globalización ha provocado que toda empresa, tenga o no una presencia internacional, pueda verse afectada directamente por esta problemática (proveedores o clientes extranjeros paralizados, trabajadores en tránsito, actividad comercial bloqueada, etc.).Por otro ello, resulta esencial que las empresas cuenten con asesoramiento para la gestión de la crisis, puesto que, las consecuencias podrían ser muy graves, especialmente, para las pymes.
Las restricciones aprobadas por las distintas Administraciones para contener la segunda oleada del Covid-19 ha puesto en riesgo la viabilidad de miles de negocios, por lo que algunos empresarios han decidido acudir a los tribunales pidiendo la suspensión emporar del pago de sus deudas o rentas, o, subsidiariamente, solicitando una rebaja de las mismas, aludiendo a la Doctrina rebus sic stantibus. En este sentido, un Auto del Juzgado de Primera Instancia nº 81 de Madrid, de 7 de octubre de 2020, ha establecido que la crisis sanitaria cambia sustancialmente las condiciones del contrato y establece como medidas cautelares durante el procedimiento judicial y hasta que se celebre juicio, que la empresa, en este caso una discoteca, no tendrá que pagar el alquiler mientras permanezca cerrada por la crisis sanitaria derivada de la pandemia y, cuando puede abrir, solo abonará la mitad de la renta. Sobre la crisis sanitaria señala el Auto: “(…)se trata de un hecho imprevisible, que genera una alteración sustancial de las circunstancias existentes en el momento de la celebración del contrato y que causa una desproporción exorbitante entre las recíprocas prestaciones de las partes. (…) no solamente se ha producido una paralización del sector servicios en general, sino que el sector de la hostelería y la restauración, y en concreto las discotecas y salas de baile se han visto particularmente aquejadas por las restricciones adoptadas con el fin de mitigar el contagio de la enfermedad (…)dada la gravedad de la situación económica global, es patente que existe riesgo de que el negocio no pueda resistir (…) ”[1]. En el mes de abril del año en curso, un juez de Zaragoza suspendió la ejecución de dos avales de 700.000 euros contra una red de franquicias de Adidas al entender que su capacidad de pago se había visto afectada por el confinamiento. Y, en el mes de mayo, la siderúrgica Celsa conseguía una moratoria judicial de un año para abonar sus préstamos, según publica el diario El País[2].
Teniendo en cuenta lo anteriormente expuesto, consideramos conveniente que todos aquellos que se hayan visto afectados por la situación del Covid-19, especialmente a los empresarios, que acudan, tan pronto sea posible, a expertos cualificados en la materia para la realización de un estudio exhaustivo del caso concreto, con el objetivo de buscar las soluciones que más se adapten a la situación analizada. Además, entendemos que a futuro conviene incluir en los contratos de arrendamientos, una mención expresa a la posibilidad de que puedan producirse circunstancias que afecten a este tipo de contratos, debiendo de asesorarse las partes en cuanto a la redacción de la misma, que será distinta atendiendo a cada caso concreto, para evitar que no cumpla con los requisitos legales.
Por último, ha detenerse en cuenta que la Ley 3/2020, de 18 de septiembre, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID-19 en el ámbito de la Administración de Justicia, ha señalado en su Disposición Adicional 7ª, que, en los próximos tres meses, el Gobierno presentará a las Comisiones de Justicia del Congreso un estudio sobre la posible incorporación al régimen de obligaciones y contratos de la regla rebus sic stantibus., en los siguientes términos: “El Gobierno presentará a las Comisiones de Justicia del Congreso de los Diputados y del Senado, en un plazo no superior a tres meses, un análisis y estudio sobre las posibilidades y opciones legales, incluidas las existentes en derecho comparado, de incorporar en el régimen jurídico de obligaciones y contratos la regla rebus sic stantibus. El estudio incluirá los datos disponibles más significativos sobre el impacto de la crisis derivada de la COVID-19 en los contratos privados”.
Sacristán&Rivas Abogados se encuentra a su disposición para ofrecerle asesoramiento en materia civil (contratos de arrendamiento) y mercantil (societario, contratos y concursal), analizando su caso de manera individualizada, ofreciendo respuestas para la gestión de la crisis del Covid-19 o para la gestión de futuras pandemias, si fuera el caso.
[1] https://elpais.com/espana/madrid/2020-10-08/una-discoteca-no-tendra-que-pagar-el-alquiler-mientras-este-cerrada-por-la-pandemia-por-orden-judicial.html
[2] https://elpais.com/economia/2020-10-17/una-clausula-salvavidas-para-companias-con-problemas.html