La responsabilidad del banco no depende de que las cantidades se ingresen en la cuenta indicada en el contrato de compraventa, sino de que el banco conozca o pueda conocer que los ingresos se hacen para la compra de una vivienda, ya que en tal caso tendría que haber exigido la constitución de las garantías exigidas por la Ley 57/68.
La reciente Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 28 de noviembre de 2019, ha estimado el Recurso de Casación interpuesto, condenando a Banco Sabadell y a Catalunya Banc (hoy BBVA), estableciendo, entre otros, los siguientes pronunciamientos.
En primer lugar, reitera la doctrina consolidada en numerosas sentencias anteriores, según la cual:
«En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad«.
A continuación, realiza las siguientes puntualizaciones:
«Esta doctrina merece dos puntualizaciones, a las que expresamente se refiere la sentencia 408/2019, de 9 de julio: la primera, que «la ley solo responsabiliza a las entidades de crédito no avalistas de los anticipos que se ingresen o transfieran a una cuenta del promotor en dicha entidad, de modo que mientras el garante (avalista o asegurador) normalmente responde de todos los anticipos entregados por los compradores al vendedor, en cambio la entidad de crédito no garante solo responde de las cantidades que se entreguen o depositen en ella»; y la segunda, «que la responsabilidad de las entidades de crédito establecida en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 no depende de que los anticipos se ingresen en la cuenta identificada en el contrato de compraventa, sino, como resulta de la doctrina jurisprudencial fijada por esta sala a partir de la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre, de que se ingresen en una cuenta del promotor en la entidad conociendo esta, o debiendo conocer, que los ingresos se corresponden con anticipos de compradores de viviendas protegidos por dicha ley «.
Mas adelante, fija aquellos extremos que deben resaltarse en apoyo de que la entidad bancaria conocía que los ingresos que se hacían en sus cuentas estaban destinados a la compra de una vivienda y así, dice:
“Hemos de partir de los hechos probados en la instancia, entre los que destaca que el director de la oficina de Caixa Catalunya en Almacelles conocía que Habitatges Roure-Arnó S.L. estaba realizando una promoción inmobiliaria, que en la cuenta de la promotora se había realizado algún ingreso, como el practicado el 31 de agosto de 2006 por el Sr. Bruno en el que expresamente se hacía mención a que se trataba de un segundo pago a cuenta del precio de una vivienda, y otros muchos de particulares por cantidades similares. Estos hechos, en el contexto de que el lugar de la promoción y donde radica la sucursal bancaria es una localidad pequeña, permiten concluir que la posición en la que se encontraba la entidad bancaria es aquella que la jurisprudencia de esta sala ha considerado que justifica la atribución de la responsabilidad prevista en el art. 1.2 Ley 57/1968. Esto es, permiten concluir que Caixa Catalunya conocía o debía conocer que en la cuenta del promotor se estaban realizando ingresos de pagos a cuenta por compradores de viviendas de la promoción. De tal forma, que procede estimar el motivo y extender a Caixa Catalunya (luego Catalunya Banc y ahora BBVA) la responsabilidad por la restitución de todas las cantidades que los compradores demandantes ingresaron en la cuenta que el promotor tenía abierta en esta entidad”.
Y, además, según la Sentencia que comentamos, se dan otras circunstancias relevantes:
<<En primer lugar, que la cuenta en la que algunos de los demandantes hicieron sus ingresos fue empleada también para el préstamo hipotecario concedido por Caixa Penedés para financiar esta promoción. En segundo lugar, que hay constancia escrita en algunos de los ingresos de que se trataba de pagos a cuenta de compradores: del ingreso de 6.000 euros realizado por el Sr. Blas como parte del segundo pago existe un recibo en el que se menciona «Factura Vivienda Unifamiliar»; el segundo ingreso realizado por los compradores Casiano , Constanza y su hija Felisa , el 7 de agosto de 2006 y por un importe de 38.520 euros, contiene la mención «2 Pago a cta. por compra casa sita CALLE000 «, y el tercer ingreso de estos mismos compradores de 35.845 euros, se hizo mediante transferencia en la que constaba como concepto «3er pago a cuenta compra casa sita CALLE000 «. Estas circunstancias ponen en evidencia que Caixa Penedés conocía que en aquella cuenta de la promotora se hacían ingresos por compradores de viviendas de aquella promoción y como pagos a cuenta. De forma que en este caso, en el marco de la jurisprudencia sobre el art. 1.2 Ley 57/1968, Caixa Penedés también estaba en esa situación de conocer o deber conocer que los ingresos realizados por los demandantes en la cuenta de la promotora se correspondían con anticipos de compradores de viviendas protegidos por ley 57/1968. De tal forma que Caixa Penedés, al admitir esos ingresos en la cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía, debemos entender como hemos hecho en otras ocasiones que responde «por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad» (sentencia 408/2019, de 9 de julio, y las sentencias que en ella se citan)>>
Siendo así lo anterior, Sacristán&Rivas Abogados, quiere resaltar el carácter decisivo que puede tener para fundamentar la reclamación, en su caso, contra las entidades bancarias, el hecho de que en los ingresos y pagos que se realicen por los compradores de viviendas o socios cooperativistas, además de los datos del comprador o compradores y de la entidad destinataria de los fondos, se haga constar, con la mayor precisión posible, cuál es el destino de los ingresos, por ejemplo: “aportación para compra de vivienda”, “aportación a la Cooperativa para adjudicación de vivienda”, “compra de vivienda”, “a cuenta del precio de la vivienda”, etc., etc.
Estas circunstancias que pueden ser decisivas para el éxito de la reclamación judicial deben ser tenidas en cuenta, entre las muchas consideraciones previas que, quien pretenda adquirir una vivienda o incorporarse a una Cooperativa, debe confiar a expertos especializados en la materia.
Sacristán&Rivas Abogados, ofrece sus servicios de asesoramiento para tratar de reducir los riesgos con carácter previo a la compra de una vivienda o de la incorporación a una Cooperativa, así como, para defender los intereses de los compradores ante el fracaso de la promoción, resolución del contrato de compraventa o baja en la Cooperativa de viviendas.
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