A pesar de que el banco extendió aval con un límite máximo de 300.000,00 €, debe responder de los 500.000,00 € aportados por el comprador
En su reciente Sentencia de 27 de noviembre de 2019, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo se centra sobre la única cuestión planteada en el recurso, esto es: la eficacia frente al comprador del límite cuantitativo del aval prestado en su día por la entidad bancaria demandada en garantía de la devolución de las cantidades anticipadas por el comprador y, al respecto, y en su fundamento de derecho tercero, establece:
“TERCERO.- Es jurisprudencia reiterada que, por la finalidad tuitiva de la Ley 57/1968 y por el carácter irrenunciable de los derechos de los compradores, no es admisible que recaigan sobre estos las consecuencias del incumplimiento por el promotor de sus propias obligaciones, como tampoco las derivadas de los incumplimientos imputables a las entidades bancarias en que el promotor tenga abiertas cuentas en las que los compradores ingresen cantidades anticipadas. Cuando la obligación del promotor de devolver los anticipos se encuentra garantizada, como ha sido el caso, la jurisprudencia, sintetizada en la sentencia 298/2019, de 28 de mayo, declara que: «[…] la entidad de crédito responde de todas las cantidades anticipadas, sin que proceda respetar los límites cuantitativos del aval o de la póliza de seguro, pues la Ley 57/68 no establece límites y exige la cobertura de todas las cantidades entregadas y la integridad de los intereses legales hasta que la vivienda se entregue y cuente con «cédula de habitabilidad» o licencia de primera ocupación ( sentencias 476/2013, de 3 de julio, 778/2014, de 20 de enero, 780/2014, de 30 de abril de 2015, 226/2016, de 8 de abril, 420/2017, de 4 de julio, y 459/2017, de 18 de julio). Sobre este punto la citada sentencia 420/2017, con apoyo en la sentencia 439/2016, de 29 de junio, destaca que «la entidad avalista pudo conocer la entrega a cuenta del precio en concepto de reserva con haber requerido al promotor una copia de los contratos», argumento coherente a su vez con la Orden de 29 de noviembre de 1968 que, en relación con la garantía en forma de seguro de caución, imponía a las entidades aseguradoras el previo conocimiento de los contratos cuyos anticipos garantizasen».”
A continuación, en su fundamento de derecho cuarto y como consecuencia de lo expuesto, resuelve que el Recurso de Casación debe de ser estimado por las siguientes razones:
“CUARTO.- De aplicar esta doctrina se desprende que este motivo primero del recurso ha de ser estimado por las siguientes razones: 1.ª) El aval prestado por el banco demandado y entregado por la promotora al comprador en el mismo momento de la firma del contrato de compraventa no podía limitar su efectividad a la cantidad indicada como máxima garantizada, por impedirlo la Ley 57/1968 (a la que se remitía expresamente el art. 24.1 LVGA) según su interpretación jurisprudencial. 2.ª) No es aceptable el argumento de que el banco se limitó a avalar la cantidad que le indicó la promotora por desconocer por adelantado la cantidad que el comprador iba a entregar a cuenta y si esta iba a ser superior, ya que ni respeta el hecho probado de que el contrato de garantía entre promotora y banco se suscribió el mismo día 24 de noviembre de 2008 en el que se firmó el contrato de compraventa, ni se ajusta a la jurisprudencia de que, si no lo conoció, pudo y debió conocerlo, dado que la Orden de 29 de noviembre de 1968 se ha interpretado en el sentido de que recae en el garante ese deber y no pueden repercutirse en contra del comprador las consecuencias derivadas de incumplimientos que no le sean imputables.”
Sacristán&Rivas Abogados, es un Despacho especializado en la defensa de los derechos de los compradores de viviendas, con especial atención a los que se encuentran incorporados a cooperativas y, en todos los aspectos derivados de la aplicación de la Ley 57/68, ley esta que, a pesar de los repetidos intentos para evitarlo por entidades bancarias y aseguradoras, sigue rigiendo situaciones como la contemplada por la Sentencia que hemos comentado.
Sacristán&Rivas Abogados, ha llamado la atención, en numerosas ocasiones, sobre la necesidad urgente de que aquellos que consideren que sus derechos como compradores de viviendas están siendo atacados, figuren o no integrados en sociedades cooperativas, procedan a su ejercicio inmediato pues, pueden verse envueltos en una difícil situación provocada por la prescripción de sus acciones y la no aplicación, por lo tanto, de las exigencias derivadas de la Ley 57/68.
A este respecto, remitimos a los lectores interesados a dos publicaciones anteriores suficientemente enriquecedoras sobre la situación y los riesgos a los que hemos hecho referencia anteriormente, que podrán encontrar en los siguientes enlaces:
http://www.sacristan-rivas.es/ley-5768/
http://www.sacristan-rivas.es/viviendas-cooperativas/