STS (Sala Primera) de 22 de abril de 2015 (ponente: D. Francisco Marín Castán).
Dos son las cuestiones sobre las que se pronuncia el TS en esta sentencia. De un lado, sobre el carácter autónomo o accesorio del aval (en el caso objeto de la sentencia, del seguro de afianzamiento de las cantidades entregadas a cuenta del precio de la vivienda), esto es, sobre la posibilidad de la entidad aseguradora de oponer válidamente frente al comprador-asegurado la ausencia de incumplimiento resolutorio del promotor-vendedor. De otro, sobre la esencialidad del incumplimiento y la irrelevancia resolutoria del simple retraso en la obtención de la licencia de primera ocupación.
En lo que se refiere al primero de los aspectos (FD Tercero), el TS reitera la argumentación contenida en su sentencia de 7 de mayo de 2014, relativa a un aval pero aplicable también a un seguro de afianzamiento como en el presente caso: «[e]l artículo 1 de la Ley 57/1968 regula la posición del avalista como figura autónoma por lo que, una vez acreditado el incumplimiento tardío de la obligación garantizada por el aval, no podemos entrar en si la demora es excesiva o no, porque nada de ello permite el legislador que se oponga ya que, incumplida la obligación de entrega, el avalista debe devolver las cantidades entregadas a cuenta, debidamente reclamadas». Esta misma sentencia establece, como doctrina jurisprudencial, que «cuando se demanda exclusivamente al avalista en juicio declarativo, reclamando el importe del aval constituido al amparo de la Ley 57/1968, la entidad de crédito no podrá oponer las excepciones derivadas del artículo 1853 del Código Civil, debiendo abonar las cantidades, debidamente reclamadas y entregadas a cuenta, una vez incumplido el plazo convenido para la obligación de entrega por cualquier causa», doctrina que ahora se reitera.
Y por lo que atañe a la pretendida irrelevancia resolutoria del simple retraso en la obtención de la licencia de primera ocupación, la sentencia de 20 de enero de 2015 declaró que «el incumplimiento por el vendedor del plazo estipulado para la terminación y entrega de la vivienda justifica, conforme al art. 3 de la Ley 57/68, la resolución del contrato a instancia del comprador, siempre que, como resulta de la sentencia del pleno de esta Sala de 5 de mayo de 2014, el derecho a resolver se ejercite por el comprador antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada aun después de la fecha de la fecha estipulada para la entrega», doctrina que igualmente se reitera en la presente sentencia. Aquella misma sentencia equiparaba la resolución contractual por incumplimiento del plazo de entrega por el vendedor «[a]l riesgo, nunca descartable y en los últimos años nada improbable, de insolvencia del promotor-vendedor, que puede agravarse precisamente por el transcurso del tiempo, reduciendo entonces las expectativas del comprador como acreedor en un eventual concurso del promotor», evento que en el presente caso se produjo unos días después de que la compradora comunicara a la vendedora la resolución de los contratos por incumplimiento del plazo de entrega.
El TS añade (FD Tercero), a mayor abundamiento, que dada la relevancia que la licencia de primera ocupación o «cédula de habitabilidad» tiene en la Ley 57/1968 (arts. 2 a] y 4) y la progresiva importancia que la jurisprudencia más reciente le ha venido atribuyendo como requisito que completa la entrega de la vivienda en cuanto objeto apto para el tráfico jurídico, «la desestimación del recurso no viene sino a corroborarse, porque el retraso de más de un año en el otorgamiento de la licencia de una de las viviendas y de casi dos años en el de la otra, debido a la falta de terminación de las obras de urbanización y no sin que la promotora llegara a un convenio con el Ayuntamiento, es bien revelador de un incumplimiento de la promotora que, salvo prórroga concedida por el comprador y ajustada a los términos del art. 3 de la Ley 57/1968, determinaba la responsabilidad de la aseguradora demandada frente a la compradora demandante».
Por todo ello, el TS desestima el recurso de la compañía aseguradora, a quien impone las costas (FD Cuarto).
Sacristán&Rivas Abogados