En el supuesto contemplado por la Sentencia 147/2020, de la Sala Primera del Tribunal Supremo, de 4 de marzo de 2020, se aborda el caso de unos demandantes, compradores de distintas viviendas en construcción, que representados por una SL, realizaron las aportaciones para la compra de sus futuras viviendas, a través de la citada SL, que era un despacho de abogados, que, previamente, había recibido la transferencia de los citados fondos y que ingresó el dinero en la cuenta que en Caja Rural Central Sociedad Cooperativa de Crédito (CRC) tenía otra mercantil, denominada OM, SL que fue, en definitiva, la que hizo el ingreso en la cuenta de la promotora. La promotora, receptora final de las aportaciones, fue declarada en concurso necesario de acreedores y, todos los contratos de compraventa, se resolvieron en el seno del citado concurso.
Los compradores demandaron a CRC con base en lo dispuesto en el art.1.2ª de la Ley 57/68, y esta, alegó en su defensa que los contratos de compraventa no habían sido suscritos por los compradores demandantes, sino por un despacho de abogados que les representaba y que fue este despacho, el que transfirió OM, SL los fondos, para que esta, en fin, los ingresara en la cuenta de la promotora.
La Audiencia Provincial de Alicante, confirmó la Sentencia de Primera Instancia y condenó a CRC con base en la citada Ley 57/68, y esta entidad, recurrió en casación, recurso que fue estimado, sobre la base de los siguientes argumentos:
“Fundamento de Derecho Tercero… En este caso, el único motivo del recurso de casación plantea una cuestión exclusivamente jurídica, pues es doctrina constante al respecto (sentencias 636/2017, de 23 de noviembre, y 623/2019, de 20 de noviembre) que la cuestión de si la entidad hoy recurrente conoció o pudo conocer, y por tanto controlar los pagos, no tiene una dimensión puramente fáctica, sino que encierra una valoración jurídica de la responsabilidad del banco cuya revisión es propia del recurso de casación. Y el interés casacional del problema jurídico es notorio por lo antes dicho sobre la existencia de sentencias de esta sala dictadas en casos sustancialmente iguales a este, relativos también a viviendas vendidas por la misma promotora y en los que los ingresos se hacían por medio de una sociedad limitada, sentencias que, en contra del criterio seguido por la sentencia recurrida, resolvieron no declarar la responsabilidad de CRC”.
“Fundamento de Derecho Octavo: El recurso debe ser estimado por las mismas razones en que se fundaron las sentencias arriba indicadas, dada la coincidencia sustancial tanto fáctica como jurídica entre los respectivos litigios.
1.ª) Es doctrina jurisprudencial reiterada que la responsabilidad de las entidades de crédito conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 nace del incumplimiento de su deber de control sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor, siendo lo relevante si conoció o tuvo que conocer la existencia de esos ingresos a cuenta del precio de venta de viviendas sujetas a dicho régimen, lo que tiene lugar en cuanto advierta la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas.
2.ª) Centrada por tanto la controversia en si fue o no conforme a dicho precepto y a su jurisprudencia la inferencia de la sentencia recurrida de que CRC conoció, o al menos no podía desconocer, que las cantidades ingresadas en la cuenta corriente abierta en dicha entidad a nombre de PE se correspondían con anticipos de los compradores a cuenta del precio de sus viviendas, esta sala ha declarado en los precedentes a los que se ha hecho referencia sobre viviendas de PE e ingresos hechos por una sociedad limitada en una cuenta de la promotora en CRC ( sentencia 503/2018, reiterada por las 411/2019, 623/2019, y 644/2019):
«Al no ser la responsabilidad legal de la entidad de crédito depositaria una responsabilidad «a todo trance a modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador, sino, como establece el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y declara la jurisprudencia, una responsabilidad derivada del incumplimiento de los deberes que les impone dicha ley» (sentencia 502/2017, de 14 de septiembre), esta sala ha descartado su responsabilidad en casos como este en que los pagos del comprador al vendedor se hagan al margen del contrato y sin posibilidad alguna de control por parte de la entidad bancaria (por ejemplo, sentencias 420/2016, de 24 de junio, 436/2016, de 29 de junio, y 675/2016, de 16 de noviembre, además de la ya citada 102/2018, de 28 de febrero). Esta solución es además coherente con la decisión de inadmitir por auto de 23 de noviembre de 2016 el recurso de casación n.º 272/2015, interpuesto por los compradores en un litigio sobre viviendas en construcción promovidas también por Eurohouse 2010 S.L. y en el que la sentencia entonces recurrida desestimó la responsabilidad de la misma entidad de crédito hoy recurrente por haberse constatado que los anticipos no fueron depositados por los entonces compradores sino por la misma mercantil Olé Mediterráneo S.L.
«En definitiva, el art. 1.2.ª de la Ley 57/1968 impone unos rigurosos deberes de control a las entidades de para proteger a los compradores de viviendas en construcción, pero en ningún caso ampara a quienes, como los compradores recurridos, contratan por medio de una sociedad, prescinden de la cuenta indicada en sus contratos para el ingreso de los anticipos y, en fin, los ingresan por medio de otra sociedad en una cuenta diferente y una entidad de crédito distinta. Basta con recordar que en ningún caso la Ley 57/1968 ampararía a la sociedad limitada que hizo los ingresos, pues la compra masiva para fines comerciales queda al margen de dicha ley, para comprobar que no puede ser precisamente la entidad de crédito demandante-recurrente la que deba responder frente a los demandantes-recurridos».
Por su parte la sentencia 411/2019 añadió:
«En consecuencia, el argumento de que por ser OM una intermediaria de los compradores la demandada tendría que conocer el origen de los ingresos […] se opone a la doctrina jurisprudencial de esta sala».
Y recordó lo siguiente:
«Por último, conviene precisar que la responsabilidad de las entidades de crédito establecida en el art. 1-2 de la Ley 57/1968 no depende de que los anticipos se ingresen en la cuenta identificada en el contrato de compraventa, sino, como resulta de la doctrina jurisprudencial fijada por esta sala a partir de la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre, de que se ingresen en una cuenta del promotor en la entidad conociendo esta, o debiendo conocer, que los ingresos se corresponden con anticipos de los compradores de viviendas protegidos por dicha ley».
3.ª) Esta doctrina es plenamente aplicable en el presente caso, porque la sentencia ahora recurrida también justifica la responsabilidad de CRC prescindiendo del dato de que los ingresos no se hicieron por los compradores sino por un tercero, en concreto una sociedad mercantil, sin dar razón suficiente de que se correspondieran con anticipos de compradores de viviendas protegidos por la Ley 57/1968.
4.ª) No es óbice para alcanzar esta conclusión que la sentencia recurrida considere probado que CRC sabía que PE se dedicaba a la actividad inmobiliaria por su relación comercial con la promotora, ni el dato de que la sentencia recurrida considere probado que en las aportaciones hechas por Plus Advisors a OM «se hacían las indicaciones oportunas sobre identificación tanto del comprador como del importe y el concepto del ingreso o pago» (folio 8 de la sentencia recurrida) pues, como ante razonamientos semejantes opuso la sentencia 623/2019, «de este dato no cabe deducir, como valoración jurídica, que CRC conoció o pudo conocer que se trataba de cantidades anticipadas por los compradores de viviendas en construcción, ya que en todo caso fue una indicación que no aparecía en los documentos de los ingresos hechos por OM en la cuenta de la promotora en CRC, sino en las transferencias bancarias que realizó aquella firma de abogados en nombre de los compradores en la cuenta de OM y por indicación de la promotora, de modo que tiene razón la recurrente cuando alega que solo podría haber conocido su procedencia realizando una verdadera labor inquisitiva, legalmente no exigible, sobre cualquier ingreso realizado en la cuenta de la promotora».”
En consecuencia y, partiendo de que, según el TS, la responsabilidad de la entidad bancaria no se produce “a todo trance”, es fundamental recordar la transcendencia que tiene el adecuado asesoramiento de los compradores en los pasos iniciales del proceso de adquisición de las viviendas, con el fin de conseguir que las garantías legalmente establecidas les puedan resultar de aplicación.
En el presente supuesto, se siguió un complicado procedimiento hasta que los ingresos llegaron a la cuenta de la promotora, de tal suerte que la entidad financiera receptora, pudo alegar que desconocía el destino de las cantidades para la adquisición de viviendas, lo que, permitió el éxito de sus argumentos.
Muchas veces, se producen los ingresos, sin dejar claro cuál es su destino y quien la persona, que en definitiva, lo realiza y que, deberá de coincidir con el adquirente o al menos indicar que se realizan en su interés.
Si fundamental resulta esa vinculación entre el desembolso y la persona en cuyo interés se realiza, no lo es menos, la claridad que deben tener, por si solos, los justificantes de tales desembolsos y la necesidad de su conservación como títulos habilitantes para basar en ellos una eventual demanda posterior. A este respecto, conviene tener presente que, la Disposición Adicional Primera de la Ley 20/2015 de 14 de julio, de Ordenación Supervisión Insolvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras, en su apartado dos, 1, i) establece que: “en ningún caso serán indemnizables las cantidades que no se acredite que fueron aportadas por el asegurado…” norma esta que entró en vigor el día 1 de enero de 2016.
Sacristán y Rivas Abogados presta sus servicios de asesoramiento, no solo para la reclamación de las cantidades aportadas en la compra de viviendas, sino también, y esto es fundamental, en los trámites relativos a la firma del contrato de compraventa y la materialización de los desembolsos o, en su caso, la incorporación a las cooperativas de viviendas y revisión de la documentación correspondiente.