La reciente Ley de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras (Ley 20/2015, de 14 de julio) establece, como su propio nombre indica, el régimen jurídico aplicable a las entidades aseguradoras y aseguradoras. En lo que ahora nos interesa, modifica asimismo la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, relativa a las cantidades entregadas a cuenta de la vivienda (también modifica el art. 19, relativo a la garantía del comprador), y deroga la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.
Antes de nada, debe recordarse que esta última Ley se erigió desde su promulgación en la principal norma tuitiva de los compradores de viviendas que entregaban cantidades a cuenta del precio de la misma. El párrafo segundo de su Preámbulo no podía ser, de hecho, más elocuente: “La justificada alarma que en la opinión pública ha producido la reiterada comisión de abusos, que, de una parte, constituyen grave alteración de la convivencia social, y de otra, evidentes hechos delictivos, ocasionando además perjuicios irreparables a quienes confiados y de buena fe aceptan sin reparo alguno aquellos ofrecimientos, obliga a establecer con carácter general normas preventivas que garanticen tanto la aplicación real y efectiva de los medios económicos anticipados por los adquirentes y futuros usuarios a la construcción de su vivienda como su devolución en el supuesto de que ésta no se lleve a efecto”.
En consecuencia, estableció dos obligaciones para los promotores de viviendas (artículo primero):
- La de garantizar la devolución de las cantidades entregadas (más el seis por ciento de interés anual), ya fuera mediante contrato de seguro o mediante aval solidario prestado por entidad de crédito, “para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido”.
- La de percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una entidad de crédito en las que debían depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, y de las que únicamente podría disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. La ley añadía que, “para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior”, y debido al carácter tuitivo de la norma y el carácter de bien de primera necesidad de la vivienda, el TS ha interpretado la expresión “bajo su responsabilidad” en el sentido de declarar responsables a estas entidades por las cantidades depositadas en dichas cuentas por los futuros compradores cuando el promotor no había celebrado el contrato de seguro u obtenido el aval al que se ha hecho referencia en el párrafo anterior.
A modo de cierre del sistema, y para evitar que la ley pudiera convertirse en letra muerta, el artículo séptimo de la misma declaraba tajantemente que los derechos reconocidos a los cesionarios tenían la condición de irrenunciables.
Tal era el estado de cosas que existía al tiempo de la promulgación de la Ley 20/2015. De hecho, puede afirmarse que el derrumbe que durante estos años de crisis financiera ha tenido lugar en el sector inmobiliario, que ha provocado la disolución y el concurso de acreedores de cientos de promotoras, constructoras y cooperativas de viviendas, ha sido mitigado en gran parte, en lo que se refiere a las personas que habían entregado dinero a cuenta de la vivienda, porque en numerosos casos han podido recuperar dichas cantidades en tanto estaban aseguradas o existía aval. Es más, incluso en los casos en que no existían dichas “garantías” pero se había abierto una cuenta especial en entidad de crédito a los efectos descritos, el TS ha venido sentando una línea favorable a la tutela al consumidor.
La derogación de una ley hace presumir que la nueva que la sustituye mejora la regulación. Y en efecto, la simple lectura del Preámbulo (VIII, párrafo cuarto) de la Ley 20/2015 nos hacen creer que la reforma y consiguiente derogación de la Ley 57/1968 es positiva: “se introduce en la Ley de Ordenación de la Edificación, como alternativa a la suscripción obligatoria de un seguro, la obtención de una garantía financiera que permita cubrir el mismo riesgo. Además, se dota de una mayor seguridad jurídica a la posición del adquirente de la vivienda frente al promotor, eliminándose, entre otros aspectos, el régimen actual basado en un sistema dual de pólizas (pólizas colectivas y certificados individuales de seguros de caución). También se introducen modificaciones referidas a la percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción de la Ley de Ordenación de la Edificación”.
Pero la realidad es muy distinta. Para analizarla acudimos a la entrevista que se ha publicado el pasado 20 de julio de 2015 en el Diario El País a dos especialistas en materia de protección al comprador de viviendas, D. JULIO CÉSAR ARNÁIZ y D. FERNANDO SACRISTÁN (http://economia.elpais.com/economia/2015/07/20/vivienda/1437409598_320123.html). De hecho, lo primero que sorprende es el titular que la periodista dio a la noticia: “SALTO ATRÁS EN LA PROTECCIÓN DEL COMPRADOR DE VIVIENDA”. Y es que la lectura de los cambios que, en opinión de ambos especialistas, introduce la nueva redacción de la Ley de Ordenación de la Edificación y la derogación de la Ley 57/1968 no dejan lugar a la duda. Estos cambios –señalados todos ellos en la mencionada entrevista- son los siguientes:
- La obligación de contratar un aval o de asegurar el dinero aportado se produce sólo a partir de que haya licencia de obra (de edificación).
- El aval o seguro deja de tener carácter de derecho irrenunciable. Se vuelve, por tanto, a la situación anterior a la Ley 57/1968, que –como hemos señalado- se promulgó debido a los escándalos que tuvieron lugar en este tema.
- Se elimina el carácter ejecutivo de la póliza o del aval cambiario.
- El plazo para reclamar la devolución del dinero anticipado era de 15 años, conforme a lo que tenía establecido el Tribunal Supremo. Ahora se rebaja a dos, “un tiempo exiguo que se esfuma simplemente con un trámite administrativo municipal”, como indican ambos especialistas.
- La nueva redacción de la Ley de Ordenación de la Edificación prevé que el nuevo régimen entrará en vigor el 1 de enero de 2016, y que las compañías aseguradoras tienen hasta julio de ese año (es decir, un año desde la publicación de la ley) para redactar las nuevas pólizas. La pregunta es evidente: ¿qué seguro se contratará en esos seis meses? Es más, cabe la posibilidad de que existan un buen número de promociones que aún no cuenten con licencia de edificación: ¿qué ocurrirá si la compañía de seguros se niega a asegurar las cantidades hasta la obtención de la licencia? La ley debería haber obligado a seguir asegurando las cantidades de las promociones iniciadas…
- El importe cubierto por la garantía deberá justificarse, no será el que figure en la póliza, de manera que si faltan justificantes de pago verá reducida la indemnización y dificultado su cobro. Además, la garantía se cancela automáticamente al expedirse la cédula de primera ocupación o si el adquirente renuncia a la vivienda. Y por si lo anterior fuera poco, antes de exigir el pago a la aseguradora debe requerir fehacientemente al promotor para que le devuelva el dinero y dejar pasar 30 días antes de reclamar a la aseguradora.
En suma, no se entiende este “paso atrás” en la protección del comprador de viviendas: las personas que entreguen cantidades a cuenta del precio de la vivienda ni ganan en seguridad jurídica ni en cobertura. Y la conclusión es obvia: más bien parece que son otros los intereses que se han considerado más dignos de protección. En lo sucesivo, habrá que ver en qué términos se comercializan las viviendas que se adquieren “sobre plano” y confiar en que todos los intervinientes en el proceso de promoción, construcción y comercialización de las mismas cumplan sus deberes con pulcritud, pues de otra forma, y como decíamos, nos encontramos –paradójicamente- con una situación muy similar a la existente antes de la Ley 57/1968.
Sacristán&Rivas Abogados